2009年廊坊郭桑园项目整体定位报告全.pptVIP

廊坊郭桑园项目整体定位报告;廊坊概况;经济特点;产业分析;人口及消费特征;中 部 特 色 产 业 轴;片区分布;市场分析;结论;我们的逻辑结构;本体分析;项目规划条件;项目四至;经济技术 开发区;景观资源;配套资源;项目总建面45万平米,属于大盘项目，有一定的规模优势。;我们的逻辑结构;市场竞争;*;片区分布;项目名称;分析产品形式锁定恒庆国际公寓／名人国际／俪水嘉园／金碧伦;竞争小结;我们的逻辑结构;客户分析;客户流向;潜在客户;;我们的逻辑结构;项目核心竞争力分析;我们有;廊坊?城市地标 “高尚”生活区 Citta Slow Town;我们的逻辑结构;城市精英阶层对于居所功能的潜在需求解析;产品创新模式，生活品质品鉴模式;万科城;一期区划;沈阳万科城——产品设计，匠心处处;万科城产品分析——情景洋房（三居）;假日风景产品分析——瞰景洋房（三居）;整体方案规划中采用高层围的方式屏蔽了外部的嘈杂干扰，保证了产品的舒适性； 按照地块价值不同分布住宅，充分体现了不同的住宅价值层次； 依据产品多样化的设计优势，从小区整体空间关系着手，按照住宅的体量关系有效分布住宅本体，高层、小高层高低错落排布，塑造了完美的城市天际线； 有鲜明的景观轴线和集中的绿地景观带，各产品独立组团，公共空间和私有空间相结合，保证居住私密性和舒适度。;我们的逻辑结构;高层塔楼;产品评价;塔楼户型： 客厅、餐厅空间沉闷，不利于营造舒适环境就餐； 整体采光面较小，采光较差； 户型通道过于狭长，面积浪费过大； 卧室设计过于紧凑，舒适度、私密性不强。;塔楼户型： 餐厅空间狭小，并且无采光； 卧室采光面较小，采光较差； 通道过长，面积浪费过大； 干湿分离较差，卫生间为黑房，通风采光不良。;点楼户型： 楼体形状导致，卧室相距较近私密性较弱； 卫生间位置设计较不合理，影响生活便利性及舒适度； 整体采光不足；;规模;整体容积率1.8，绿化率45%，1000平米下沉式中央广场，销售均价5000元/平，开盘享受96折优惠； 客户基本处于改善型需求置业，属于理性客户； 属于成功人士，支付能力较高，追求宁静舒适的居住环境。;户型设计中规中矩，功能性和实用性较强，南北通透点板结合，一梯2户、一梯3户； 主卧套房（含卫生间），明卫，客位干湿分离，户户有阳台； 产品性价较低，仅限于满足日常生活 标准尺度卧室、客厅，景观效果和采光效果较好；;客户比例;竞品分析;1、项目规划针对周边景观资源优势利用不突出； 2、园区楼体排布挡光严重，且整体感觉比较压抑； 3、产品单一，无明显优势，户型设计较差，布局不合理处较多，客户及市场接受度较低。;我们的逻辑结构;市场趋势;项目西侧产品由19层蝶塔形式改为23层2梯4户点板结合形势产品，并更改基座减小进深长度，增加面宽，方便户型调整； 西部塔楼进行户型的小幅改动; 高层户型建议主力区间在80-110平米之间，市场接受度较高；;我们的逻辑结构;目标背景; ;背景综述：面临二个层面的困难;背景综述：面临的两大层面机会;;;如何解决突出区域重围？;;;Q1：基于客户感知，我们卖什么？;本项目形象定位着眼点：“区位的时间速递”;本项目形象定位着眼点：“景观的空间层次”;我的社区我做主;如何树立标杆形象？; 强化标识感，弱化截流 建立区域界线感 充分演绎社区主题风格 有次序地引导客户动线;;地界包装：现场围档/楼体条幅;如何制造购买冲动？;重要??道;客户策略;时间：2009年7月 目的：宣传/预热“城市向东”概念，建立区域价值联想 形式：联手政府、业内、媒体等举行区域价值论坛;D、依靠并突破区域价值平台，持续拉升物业价值;市场比较法：参考项目选取;楼盘名称;高 层 产 品：4550元/平;THE END;户型;户型;户型;长富吉地;户型;竞争项目解读;户型;名人国际;户型;户型