大连亿达项目营销报告.ppt

;;2010年销售任务;任务解读;任务拆解;任务： 460套;提高认筹与升级效率;;;;软件园的发展历程就是亿达的成长史。 10年间亿达除了产业园区写字楼外，成功开发了，学清园、知音园、康派、city one、宅语原、东方圣荷西等住宅项目，开发面积超过70万平。 在软件园，亿达拥有超过1000户的广泛客户基础。;142公顷西山国家公园； 东语社区公园； 2.2万平主题运动公园； 3万余平中央园林景观； 运动、健身双会所； 金牌物业服务，体验回家的感觉。 ——在国际花园社区金奖的软件园中，本项目是绿色精品宜居社区。;;核心价值之六;育马场项目户型配比表;1、高压线：通过宅语原及东方圣荷西销售经验，客户对于高压线的抗性非常大。虽然后期存在落地的可能，但是高压线必将影响客户购房决策。;5大利空;;数据来源：世联地产;大连市场成交面积大幅下降，成交均价有所松动。;在售竞品成交量依然较低，市场上客户存在一定的观望情绪;项目;大连市场;大连市场;大连市场;大连市场;大连市场;城市全域化：地铁、城市副中心、城市化进程——城市区域、板块界限打破； 城市均价提升：城市价格洼地的甘井子成交均价破万，拉近与其他三区的距离——城市区域价格平台打破； 大量新盘涌现：在售项目出清，市场逐渐被新项目占据——市场关注度打破区域界限； 丰富的产品形态：别墅、洋房、高层等丰富的新产品供应——打破区域价值界限； 结果：客户全域化——竞争全域化;项目名称;项目名称 ;典型竞争项目;;典型竞争项目;;典型竞争项目;;典型竞争项目;;竞品小结;;投资客;什么样的人会购买本项目？ 婚房客户； 改善居住环境的客户； 区域内的客户给父母养老； 投资客户； 为学区购房； 租房——自住； 旅游度假客户； 外地父母给子女上学购房； ……;豪宅客户不受政策影响：豪宅客户只买自己喜欢的，不关心价格； 改善客户不受太大影响：犹豫不定，很多客户继续看好后市； 刚需客户受政策影响小：只要买得起，必须得买。 投资客户受到一定的影响：财务杠杆降低，但资产不受影响。 真正退出市场的是经济实力较差的购房者。;项目借鉴;项目借鉴;项目借鉴;;项目借鉴;; 客户定位决定了项目拥有广大的客户基础，但是如何让客户上门，保证客户数量与意向，减少客户分流是营销核心解决的问题。;客 户 问 题;区域;客户在哪里？;地缘性客户;;推广形象;推广关键词;圣荷西在升级！;又见圣荷西，又一次超越居住梦想的机会;品质超越，于经典之上铸就经典;品质超越，于经典之上铸就经典;品质超越，于经典之上铸就经典;品质超越，于经典之上铸就经典;;第一阶段：7月1日——8月1日;老业主政策;线下节奏;电话营销;短信;现场活动;户外配合;户外配合;借力圣荷西;;;;问题：需要加强该区域的服务与展示。 解决：从大堂到地下大堂的通道上需要清理整洁；展示区域安排保安形象岗；展示区用隔离带单独隔离；展示区墙面悬挂项目规划、效果图等展板（小型展廊）；展示区的灯光需要加强。;老业主攻势;老业主攻势;第二阶段：8月1日——9月4日;线上形象;杂志：对于本项目杂志作用有限，只不过作为有效的推广渠道补充，每月一版杂志。;网络：网络渠道对于来电量的作用较大，需要充分发挥作用，主要渠道：论坛、项目网站、首页广告。;广播：广播对于营销的作用有限，但是从“铺面”的角度入手，需要多渠道释放信息，使更多的人知道项目。;???一路沿街围挡及交通指示牌;;线上形象;参考图片;;线上形象;短信优势：;现场活动;形象攻势收口;形象攻势;第三阶段：9月4日——10月15日;线上推广;线上推广;线上推广;短信;线下推广;现场活动;认筹的几个要点： 加强与客户的前期沟通，确保客户到场的数量； 加强现场逼定，提升现场转化率； 认筹号不作为开盘选房号，避免客户集中到访； 现场活动配合，给销售端提供邀约工具及现场氛围。;产品攻势;第三阶段：10月15日——11月15日;线上推广;线上推广;现场活动;房展会;开盘活动几个关键点： 前期算价，进一步明确客户意向； 确保所有意向客户都沟通过，千万不要有遗漏； 活动当日核心在于秩序与流程；;推售节奏;产品攻势;第四阶段：11月15日——12月31日;线上推广;短信;现场活动;业主答谢会的目的： 聚集人气，提升项目形象，以及业主对项目的忠诚度； 制造话题，形成口碑影响力，增加业主推荐力度； 年底节点，需要利用活动对全年完美收口。 活动内容： 内容比较简单，以前做过很多次。业主酒会，安排现场演出、抽奖，主要追求大家高兴，同时注意活动品质。;产品攻势;*