角美中骏四季阳光一期商业推售方案2015-59页浅析.pptx

;CONTNET;Part 1.市场分析;角美镇区商业以菜市场为商业中心布局，商业呈现松散型点状、线状商业布局，整体商业成熟度不高。;商业区;现有商业街区;星河城市广场 商业销售均价： 2.2万元/㎡（二手）销售模式：单层卖;目前角美主要在售商业项目主要以沿街底商为主，面积在30-100㎡不等，首层层高约在4.5米左右，均价在2.5-3.5万元/㎡（不含内街），租金在70-90元/㎡/月;未来角美待售商业面积近41万㎡，距离本案较近的万益广场未来沿街底商的面市将是本案最直接的竞争项目; 商业形式：角美镇区商业以菜市场为商业中心布局，商业呈现松散型点状、线状商业布局，整体商业成熟度不高。 店铺面积：店铺面积在30-100㎡不等，首层层高主要为4.5米。 商铺售价：目前在售商业售价在2.5-3.5万元/㎡之间不等（不含内街）。 租金情况：角美商业主要以临街店铺为主，多为满足生活所需配套，高端休闲娱乐业态尚未出现，整体租金水平不高，仅为30-70元/㎡。 未来商业：未来角美待售商业面积近41万㎡，距离本案较近的万益广场未来沿街底商的面市将是本案最直接的竞争项目。 ;…; 蓝火认为，定价是在综合研究了企业目标和市场竞争格局，客观、科学、理性地对产品价值进行度量和权衡的过程。 本次评估目标为中骏四季阳光沿街商业。通过对区域商业市场的调研，综合运用市场比较法、随行就市法、租金反推法对本案进行价格评估测算。 ;运用市场比较法量化各种指标，权重排序为龙泉华庭、万星嘉和时代及星河城市广场; “权重比例”是项目权重值比参考案例权重值结果。“所占权重”是参考案例对于项目参考价值的评估值。“权重均价”是销售均价、所在权重、权重比例乘积的结果。 本案为商业为“一拖二”商铺，为方便比较，所有项目均换算为底层商业做参照，按一般市场规律二层商业价格为一层的一半。;通过竞争导向定价测算， 可以推算出本项目首层商铺预计可实现均价约为28384元/㎡;目前角美商业以底商为主，二层商业价值不高。 本案一期商业一层层高4.5米，二层层高3.3米，基于对目前角美市场的调研，在售项目龙泉华庭销售模式及层高等于本案相似。;通??市场比较法、随行就市法、租金反推法测算出了本案一期底商的销售均价，综合三种价格测算法，利用加权平均来计算出本案一期首层商业的最终售价：; 按一般市场规律二层商业价格为一层的一半 本案“一拖二”商铺预期可实现基准均价=（首次均价+二层均价）/2 =（29000+29000/2）/2 =21750元/㎡ ;;商业街，遍地开花;左有万益，右有万达，机会在哪？; 消费者的需求特征： 居家型消费需求: 大到家居建材家电，中到理发快餐维修，小到油盐酱醋等居家需要，以“有”为标准。 生活型消费需求: 在居家的基础上，“改善生活条件”为基调，各类品牌消费为主。 ;项目商业的软硬条件：;消费市场;结论： 本项目商业需充分借力即将成型的新商圈， 形成联系并与之区隔。 那么，我们的核心问题就在于，如何充分挖掘商铺价值，让客户认同并购买。 ;;形象定位： 虽然项目在地段和交通位置上占有优势， 但基于项目属于社区配套型商业， 因此项目商铺应遵循以满足社区生活配套和市场需要为基点， 走社区生活服务为主的路线， 首要充分满足社区居民未来的生活基本需求， 能够体现现代生活特点，引入集生活服务、文化休闲、消费购物为一体的经营理念。;因此， 我们将项目形象初步定位为： 情景体验式主题风情街;主题式风情街的最大优势在于， 能够最大化提升项目的商业使用价值， 这种商业价值的提升不仅来自于商业形态本身， 更重要的是源于极具鲜明个性的“情景体验式”主题式内涵， 最大限度的提升商业的附加值。 在推广上以“角美首个情景体验式主题风情街”的形象定位出现， 有利于形成本项目的唯一性，确立无可比拟的竞争优势，并具备较高的炒作价值。;以生活服务为主，兼顾休闲、文化的社区配套商业街区 作为实现健康完美社区生活的重要配套设施，以满足社区居民日常需求为主同时提供休闲、文化、娱乐、消费等一条龙服务的配套商业空间。; 项目周边未来将聚集众多中、高档楼盘，数万常驻人口，以中骏·四季阳光为核心，将形成角美全新的中央居住区。社区4000多户业主预计达近万人居住率，为铺主的投资提供了保障。依托以上强大的人气支持，项目商业将打造成中高端生活服务型商业街区。;…; 社区商业，是以一定地域居住为载体，以社区内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断