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房 地 产 开 发 与 经 营（物业管理专业）;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;土地（地面、地上空间、地下空间）;建筑物;地上定着物;房地产的实物、权益和区位;房地产按开发程度来划分的类型;生地;毛地;熟地;在建工程;现房;房地产按用途来划分的类型;娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。 农用房地产：包括农场、林场、牧地、果园等。 特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺院、墓地等。 综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。;居住房地产;办公房地产;商业房地产;旅馆房地产;餐饮房地产;娱乐房地产;工业和仓储房地产;农用房地产;特殊用途房地产;综合房地产;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;三、房地产周期的划分;房地产周期的演变特征 A－B属于复苏期： 房地产供给大于需求，房地产供求处于非均衡状态； 购房者大部分因为自用而进入市场，炒家很少，房地产交易量较低，但楼价止跌趋稳； 市场信心开始逐步恢复，房地产开发投资渐增，购房者开始增多，少数炒家开始人市； 随着需求增加，存量房地产被市场吸纳，房地产交易量逐步回升，推动市场逐渐走出低谷； 随着房地产市场回升，人们对市场走势预期充满乐观情绪，购房者特别是炒家进一步涌人，不但出现现房价格上涨，期房价格也回暖。; B－C属于繁荣期： 房地产需求继续以一定速度增长，房地产供给逐渐吃紧。房地产价格和租金开始快速上涨； 房地产投资量剧增，存量房和新开发建设项目大量推出，各级市场的成交量激增； 在房地产市场预期乐观的刺激下，个人和机构的房地产消费、投资都迅速增长； 房地产投机增加，交易量急剧上升，房地产泡沫出现膨胀。限制或打击房地产投机的呼声日益成为社会的共识； 政府运用土地政策、货币政策和财政政策等对房地产市场进行调控。; C－D属于衰退期： 当过高的楼价把自用型购房者挤出市场，主要依靠投机资金支撑时，房地产市场也就开始进入衰退阶段； 过高的新开发建设房地产和存量房地产的价格使一般居民无力承担； 房地产供给逐渐超过需求，房地产的空置率开始上升； 市场上的利空消息会导致人们跟风抛售，房地产价格开始下跌，房地产市场交易量也逐渐减少，市场预期悲观； 房地产交易量锐减，市场推出楼盘减少； 一些实力较差、抗风险能力较弱的房地产开发商破产，房地产从业人员减少，失业率和破产率上升。 ; D－E属于萧条期： 由于供求矛盾日益尖锐，房地产市场销售竞争加剧，房地产价格继续下跌； 新开发建设房地产价格加速下降而大大低于存量房地产价格； 伴随房地产价格大幅下跌，房地产交易量锐减； 大多数房地产企业将不能正常运作，市场的停滞标志着整个房地产周期已进入谷底，并将在谷底持续一段时间； 房地产企业破产现象比较普遍，甚至一些实力雄厚的大型公司也在所难免； 房地产市场在经过较长时间的消化吸纳空置的存量房地产过程后，将迎来下一轮房地产周期循环的复苏阶段。 ;房地产政策专题研究;早在2010年5月，巴菲特在接受中国媒体采访时就曾表示： “中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌。”;政策出台背景; 房地产市场从08年至今以来由萎缩转向上涨，反映了从金融危机影响房地产到目前抑制房地产市场泡沫化，促进市场稳定的一个过程，其中国家宏观调控政策是影响这一过程的重要因素;2008年， 中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境.。2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上，其中房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。; 2009年 刚性需求释放带动房地产业复苏，量价齐升， 地产商再度活跃。分为三个阶段： 年初——贯彻房地产优惠政策刺激房市； 年中——加大土地供给,整顿市场秩序； 年末——防范泡沫扩大,遏制房价过快上涨。;2010年 由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌，市场不稳定等情况，采取遏制房价上涨过快，减少投资投机性购房，进一步稳定房地产市场，减少房地产市场泡沫等措施。;2011年 政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化,在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控： 1、1 月“国八条”房产税试点改革先后落地，“限购”“限价”“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010 年的不足20 个大幅增加