2012年房地产估价师案例分析模拟题.pdfVIP

房地产估价师培训：/kcnet590/ 2012 年房地产估价师《案例分析》模拟题 一、 问答题(共 3 题，每题 10 分) (一)某估价公司于 1999 年 8 月 1 日对一宗地产进行了估价，估价的目的是为了抵押贷 款，按当时正常市场价格评估的结果为 1000 万元，银行据此贷款给其业主 800 万元。2001 年 10 月 1 日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除 了各项税费后为 600 万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行 100 万元。为此，银行要求估价公司赔偿该 100 万损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估 价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因? (二)某公司欲将其位于商业区的一栋自建 4 层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根 据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为 6000 平方米，竣工日期为 1980 年 5 月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该公司应收集哪些资料? (三)商业区某商场共 6 层，每层建筑面积 3000 平方米，土地使用年限为 40 年，从 1996 年 5 月 18 日计起。该商场一至四层于 1998 年 5 月 18 日租出，租期为 5 年，月租金为每平 方米 240 元，且每年不变;五至六层于 1998 年 7 月 1 日租出，租期为 3 年，月租金为每平方 米 210 元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写 出估价技术路线。 二、单项选择题(共 2 大题，5 小题，每小题 10 分。每小题的备选答案中只有一个最符 合，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。) (一)1994 年 6 月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地 15000 平方米， 建筑面积 50000 平方米。合同决定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按 建筑面积 3：7 比例分房。其中甲分得的部分为自用住宅，不需交纳土地使用权出让金;乙分 得的部分定为商品住宅，并于 1994 年 10 月 30 日办理了土地使用权出让手续，交清了 1400 万元的土地使用权出让金。 1996 年 10 月 30 日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。 现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完 工程的建筑费为 3000 万元，至建成还需投入建筑费 6600 万元，自用住宅改为商品住宅还需 交纳土地使用权出让金，每平方米建筑面积 1000 元，并在办理过户手续时直接向土地管理 部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最近拍卖熟地 楼面地价为每平方米 1500 元。问： 1，该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( ) A， 已完工程的建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400 万元 B， 已完工程的建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400 万元+需补交的土地 使用权出让金 1500 万元 C， 在建工程建筑物市场价值 +土地市场价值 7500 万元 -需补交的土地使用权出让 金 1500 万元 房地产估价师培训班：/kcnet590/ 房地产估价师培训：/kcnet590/ D，在建工程建筑物市场价值+土地市场价值 7500 万元 2，该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为( ) A，在建工程建筑物市场价值 ×30%+(土地市场价值 7500 万元-需补交的土地使用权出 让金 1500 万元)×30% B，在建工程建筑物市场价值 ×30%+(土地市场价值 7500 万元-其中的土地使用权出让 金部分)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值 C，建工程建筑物市场价值 ×30%+(土地市场价值 7500 万元-需补交的土地使用权出让 金 1500 万元)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值 D，以上三种判断都不对 (二)某公司拥有一栋旧写字楼 ，《房屋所有权证》记载的建筑面