世界城施工投标书文件(技术).doc

 PAGE \* MERGEFORMAT 96 目 录 第一章 项目前期物业管理服务整体设想及策划 1.1项目整体分析 1.2项目的管理服务模式及特点 1.2.1世界城的管理服务模式 1.2.2世界城的管理服务特点 1.3管理服务的设想与计划 1.3.1管理目标 1.3.2服务指标 1.3.3管理服务指标及实施措施 第二章 项目的管理机制人员管理及培训 2.1管理机制 2.1.1项目管理组织架构 2.1.2岗位设置及人员配备 2.1.3岗位责任制 2.1.4激励机制 2.1.5监督机制 2.2人员管理 2.2.1人员配置标准及数量 2.2.2考核标准及方法 2.2.3员工薪酬福利 2.3前期人员的招聘及培训 2.3.1培训目的及内容 2.3.2培训计划 2.3.3培训目标 第三章 项目前期物业服务的规章、制度及措施 3.1公共服务管理规章制度 3.1.1项目移（交）接验收方案 3.1.2入住服务管理计划 3.1.3秩序维护制度 3.1.4绿化清洁制度 3.1.5装修监管措施 3.2档案管理规章制度 3.2.1档案管理概述 3.2.2档案资料的类别 3.2.3业主档案管理 3.2.4设施设备档案管理 3.3公建配套管理规章制度 3.3.1物业管理服务配套用房 3.3.2其他管理措施 3.4房屋、设施、设备管理规章制度 3.4.1房屋修缮养护 3.4.2设备运行维护 3.4.3绿化景观养护计划方案 3.4.4标准和实施效果 第四章 物业管理服务的物资配备、使用及计划 4.1物业管理服务用房配备 4.2物资装备 4.2.1管理设备 4.2.2维修工具 4.2.3清洁绿化工具 4.2.4秩序维护及消防装备 4.2.5办公用品 4.2.6食堂用品 4.2.7不可预测费用 4.2.8建议 4.3配备物资、器械、耗材等的使用、管理的计划和方案 4.3.1固定资产使用方案 4.3.2消防器材的使用方案 4.3.3各种耗材的管理规定 4.3.4清洁工具的领用和使用规定 4.3.5维修工具管理制度 第五章 前期物业管理服务的其他方案、设想 5.1业主委员会的建立 5.2构建和谐社区与便民服务 5.2.1和谐社会 5.2.2便民服务 5.3业主临时管理规约 5.4增收节支方案 5.4.1增收的具体方法 5.4.2节支的具体方法 5.5对智能化系统管理的设想 5.5.1智能系统管理的前期措施 5.5.2智能化系统的日常运行及维护保养 5.5.3充分发挥智能化系统在物业管理中的作用 第一章 项目前期物业管理服务整体设想及策划 1.1项目整体分析 根据招标方的招???资料介绍，世界城是郑州市南郊城乡结合部的政府保障性住宅商业小区，具体位于郑州市管城区，东至魏庄西街、西至鸿基路、南至西干渠、北至恒安街，由郑州新长城开发建设；项目总占地面积80663平方米，总建筑面积150387.51平方米，容积率：2.16，建筑密度：31.67％，绿化率：36％。小区共建27栋楼，其中多层24栋，小高层2栋，高层1栋；经济适用房966套，廉租房492套，小区住宅共计1458套，小区配套建设有车位、幼儿园等公共配套，垃圾生化处理及太阳能照明系统等设施设备齐全。 为使日后的物业管理服务工作贴近世界城项目的实际情况，公司派专人数次赴现场进行调研，了解项目基本情况如下： 世界城为政府保障性住宅项目，主要是安置郑州市中低收入家庭及部分住房困难户，70-90平方米的户型占大多数，该项目为分期开发，从前期入住至正常居住期，物业管理服务实施与周边施工（配套工程收尾及二期施工）中短期并存，且入住期业主入住集中、入住率高、入住快，物业管理服务压力较大。未来物业管理服务工作必须以实现业主满意、开发商满意、社会满意为终极目标。 据公司研究分析，世界城业主（使用人）属于中低收入阶层，物业服务企业应按合同、受委托提供 “质价相符”的物业服务产品，且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。因此要求物业服务企业实现管理方式和服务手段的创新。 1.2项目的管理服务模式及特点 1.2.1世界城的管理服务模式是： 面对世界城低收入居住人群及政府保障性住房项目的特点，选择怎样的管理服务模式才能达到最佳的管理效果，这是公司确定管理模式的重要课题。在深入调查研究的基础上确定基本思路是：紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心， 提供“质价相符”的物业服务产品，倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链，倡导与业主建立平等的现代契约关系，根据前期物业服务合同及相关约定向业主（使用人）提供便民的专向特约服务，致力于推广“绿色服务”的服务模式。 强调成本控制意识和成本管理程序 强调团队流程的有效运作和服务流程的持续改进 强调公众服务的规范化与特约服务的人性化 致力于共用设施、