三章市场法.pptVIP

第3章 资产评估基本方法;本章基本要求;本章重点;本章难点;;第一节 市场法;二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。;（二）调整差异 1、时间因素 2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数1 一般以被评资产为100， ;3、功能因素 功能系数法 4、成新率因素 5、交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 ;思考;;;三、市场法的具体操作方法;直接法的具体技术方法;;;（3）成新率价格法（比较新旧程度） 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度 上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。 资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率) 资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷(资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限) 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。;（4）市价折扣法（比较市场条件） 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素 ，凭评估人员经验或有关部门规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 资产评估价值＝参照物成交价格×(1—价格折扣率) 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。;（5）成本市价法（比较成本因素） 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率 来估算评估对象的价值的方法。 资产评估价值＝评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本);（6）市盈率乘数法（比较收益额） 以参照物的市盈率作为乘数 （倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘 估算评估对象价值的方法。 资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率;1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。;分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元);2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 ;分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元);3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。;分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）;4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 ;分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在