苏州盛泽新联纺的织厂商业地块市场研究及定位报告.ppt

盛泽新联纺织厂地块市场研究及定位报告;;;城镇概述;;产业/经济;随着当地经济的发展、规划落实以及外来人口不断导入，将会促进当地第三产业的发展，第三产业的成熟发展，将使得全镇各项经济领域带来繁荣和活跃，同时，对于房地产也会带来强大的消费群体。 受当地支柱产业影响，丝绸市场吸引了广东、温州、福建等地数万人在此经商，成立客商会，这部分人很大部分成了当地房产市场的有效客源。 （近十年中有100多亿元外来投资投向盛泽的纺织业。目前共有30多个省市区以及日本、韩国、香港、台湾地区的数万名纺织客商常驻盛泽经商，数十万人常年往返盛泽，从而对第三产业起到了巨大的助推作用。）;;西南高档 住宅区;中心区：舜新路沿线和太古广场周围地区；规划主要为中心商业区（CBD）和休闲娱乐区，其规划的形成为盛泽并不发达的第三产业注入一剂强心剂，刺激其???速发展。 居住区：基本分为两片，盛泽原为工业重镇，其镇区中不可避免零星的留有一些工厂，但随其新规划的出台，这些工厂外迁，原工厂用地和原依厂而建的住宅小区就形成了老居住区。从其最新规划上看，舜新路以东至东环路为旧居住区，这一区域主要有目澜、扬扇等一些旧建成小区。镇政府和盛泽教学设施大都集中在这一区域。西部规划为住宅区用地，由于有自然水系及区域可塑造性等优势，对这一片区房地产市前景看好。 公共设施区：主要为一些商场用地，建成有规模、配套齐的丝绸市场。其中以东方丝绸市场为龙头，作为丝绸产品集散中心，辐射影响全国。 工业区：引入大型丝绸纺织企业，形成规模效应，与科研单位和大专院校通力合作，全面提升其核心竞争力，提高其丝绸纺织品业在世界中心的地位，建成有世界影响的丝绸生产基地。;区域;;总结;;东方 广场;;舜湖西路;商业街;;商业街;;舜湖西路;;舜湖西路;;盛泽商业主要以专业市场和零售型商业构成，其中零售型商业基本上以街铺为主，档次较低，集中程度偏低，难以形成很强的聚集效应。 盛泽的零售商业大多集中在东方广场、太古广场周边，其中以舜湖西路最为繁华，人流量最大，其次是舜新南路、舜新中路和舜湖南路；从租金上看，人流量最大的舜湖西路最高。 集中型商业如大润发、农工商业态丰富，购物环境优异，他们的经营状况普遍较好，可以这样认为：营造业态的丰富性、集中性以及购物环境的优良性是商业体成功三个非常关键的因素。 盛泽目前商业物业类型购买者中，投资的占80%，自住经营的只有20%左右，客层以当地私营企业主、丝绸纺织行业经营大户为主。;;项目所处区位;;优势：1、盛泽镇大量的商务人流、外来人口，他们具有较高的消费能力，对全镇 的商业起到强而有力的支撑作用 2、与大润发毗邻，人流得到一定程度的保障 3、招商先行，能够保证业态、和后期经营的稳定性 劣势：1、项目三面不沿街，商铺可视性差，需要较强的招商予以配合 2、项目周边小环境较差，丁字路使得人流动线、通达性较差 3、项目规划为4层商业步行街，3-4楼的招商与经营有待市场验证 4、周边的衡悦广场目前经营惨淡，势必对本案产生不利影响 5、高消费能力人群向城镇西南片居住区迁移，造成中高端消费分流难以避免;;规划分析;;租金反推法测算商铺价值 步骤一 确定本案首层租金范围（权重法）;租金反推法测算商铺价值 步骤二 确定盛泽镇普通商铺年平均收益率;租金反推法测算商铺价值 步骤三 经验法确定本案各楼层商铺价值比例系数;租金反推法测算商铺价值 步骤四 预测本案各楼层商铺均价;;商圈辐射人口及区域;;消费者行为研究;;投资者心理研究;;休闲娱乐;由于盛泽纺织、化纤、丝绸专业市场发达，这些商业有很强的规模性和集中性，本案规模较小很难朝专业市场进行定位。 普通商业零售行业经营状况受地段、人气因素制约明显，本案周边（恒悦广场）商业主题定位不明确，业态规划涵括了吃、喝、玩、乐、购，但无一经营起来，所以我们认为布局小而精、小而专、有鲜明特点的商业业态才有生存的机会。;通过对盛泽当地商业形态及消费者消费行为的分析，以及从本项目自身条件出发，我们认为在盛泽现阶段商业用大量存在的背景下，唯有依托只占盛泽市场经营户、往来客商为基本客源，高度整合他们在盛泽的住宿、餐饮、商务洽谈、娱乐、夜生活等综合性需求，同时又可以满足于盛泽广大普通消费者、外来务工人员的娱乐消费需要，将项目打造成一个客商云集、百姓热衷的城市地标性的夜生活娱乐城，同时我们还引入“夜上海”的消费观念，体现本案的时尚化、国际化特征，这才是本案商业价值最大化的机会点所在。;;主题功能定位;情趣酒店(Boutique Hotel) 　　源于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性