纬联地产2010年5月重庆武隆东坡雪堂暂定项目营销策划代理招标报告.ppt

谨呈：重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司;一、定位回顾;以别墅为价值代表的多元产品线;产品构成;价值梳理;开发商知名度不高，需要如何做才能增加市场对项目的信心？;客户深度理解;;与家庭，与单位，他们都是中流支柱，双重责任之下是较大的心理压力，他们渴望放松，更希望通过自已努力去犒赏自己与家人。 他们渴望寻觅到身心的居所，彻底放松、彻底释放、彻底撒野、彻底的为所欲为，脱离现实的枷锁，享天伦之乐，友邻之趣； 与传统的养老度假相比，他们的度假生活更为丰富，更具活力； 仙女山的环境吸引他们，但是对他们这里氛围过于寂莫，他们追求的不是溶于自然的发呆，而是与自然当中的自我释放，在自然中享受与家人在一起的快乐时光。;客群度假需求：;营销概念定位;案名建议：;在这里与家人共同迎来冬天的第一场雪;放慢脚步，享受悠闲时光;张开双手，飞向蓝天;精品酒店服务，让你抛开烦人的家务;本项目总体量约为23.6万方，预计开发期5年，需要保证年均4.72万方的销售速度；;;;2011年;2011年主要营销节点;;精准渠道;精准渠道;精准渠道;精准渠道;;;示范区分布示意;示范园林;精致的室外小品和别具特色的路灯增加项目度假情趣氛围;示范景观平台;示范自行车道;;销售中心;设置亲子游乐区;;样板间分布;样板间装修建议;洋房样板间：建议采用法式田园风格;;现场包装示意;导视示意;物料示意;;方式： 建议开发商组建自己的物业管理团队，由签约酒店管理公司作为顾问来培训物业管理人员；在小区入住后物业管理人员能为业主提供酒店式物业服务。;体验活动;;销售执行;外展中心;;客户接待流程;线下：全员化客户关怀服务;现场销售接待流程制度 现场客户管理流程制度 现场控制管理 现场销售执行管理 现场物品管理 现场财务对接管理 现场销售信息管理体系 销售目标达成管理 销售人员评级管理;定项检查;;机动部队一：巡展;机动部队二：定向宣传;机动部队三：大客户拜访;;纬联客户资源支持;;价格策略;三、分阶段营销策略;从工程上看，销售中心建成至开放需要至少两个月 同时项目要获得预售许可证，需要至少4-5个月， 因此建议项目亮相在12月，开盘时间在3-4月 ;2011年推出约4万方（可售面积），整体销售率达90%.;导入期;各阶段营销执行;导入期（12月初-2月下旬）;阶段主题;阶段活动;目的：短时间内形成轰动效应，迅速提升项目知名度 时间：2011.1-2 内容：由政府牵头举行以下活动，开发商冠名； 一次家庭以家人为单位的活动：以家庭为单，在春节长假期间到仙女山旅游的家庭可参与雪地运动比赛（例如千人家庭雪仗比赛、家庭雪人秀），获胜家庭得到相应的奖品； 系列跟进活动： 1、为到仙女山旅游的家庭免费进行全家福拍摄 2、设计家庭旅游套票，可获得一定的优惠（9折） 3、到项目现场的家庭赠送新春家庭祝福包（以春联、红包为主） 媒体炒作：通过新闻、网络进行炒作;阶段活动;渠道运用;阶段;外卖场开放;办理时间：外展中心正式对外开放起（拟定2011年1日起） 办理方式： ★提供10万元资产证明，即可办理VIP卡 优惠方式 ：升级后在开盘期内可享受除正常优惠外额外总价2%优惠（初步建议）;办理时间：外展中心正式对外开放起（拟定2011年1日起） 办理方式： 与政府协商，办理仙女山免费卡 （免除客户家庭到仙女山的门票200次，在仙女山任何酒店可免除5000元的住宿费） ★交纳1万元购买免费卡的客户，拥有优先购房权（初步建议） 优惠方式 ：升级后在开盘期内可享受除正常优惠外额外总价2%优惠（初步建议）;蓄客计划;蓄客计划监控表;机动部队;方式：巡展 对象：江北商圈中心的重要场所，如UME国际影城，放影院，家乐福，大型百货 把控： 销售经理、销售主管带领销售团队进行巡展 销售现场到访率考核 对外出巡展客户登记的电话进行回访，解决客户疑问，检验巡展成果 ;需要满足条件;开盘热销期（2月底-4月底）;阶段主题;阶段活动;渠道运用;销售中心开放;客户提出购买;现场销售保障机制;销售人员汇报上级; （一）会议制度 1、项目工作过程中，召开项目相关会议。 2、在每个阶段的工作时间节点后由双方进行沟通讨论。 3、至少提前一天通知，双方进行协调并及时安排会议。 4、会议议题：提前一天将会议议题，其他参会机构及会议地址发送至参会方。 5、会议纪要：例会后及项目相关会议乙方必须形成会议纪要，由双方参会核心人员签字确认。 （二）报告制度 1、服务内容以书面报告的形式提供甲方。 2、重要的建议和沟通内容，形成书面文本形式提供甲方。 ;（三）成果确认制度 1、所提交的书面成果均由发展商对接人书面签收，各阶段工作成果须经签署认可意见后方可证明甲方确认乙方的工作成果。 2、将在每月工作总结中明确上月已完成或已确定工作的书面函件，均由甲方负责人