东莞万科城商业营销汇报.pptVIP

谨呈： 东莞市万科房地产有限公司;;;项目所在区位的成熟度较低;5期;;工程时间已尽量前提;我们的开发目标是什么？;目标梳理;2005年底回款1.2亿意味着什么？;;Q1:我们为什么要打破常规？;不成熟区域商铺销售的常规模式：;;一切从客户需求出发;常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益;投资能力;常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价;客户类别;本项目客户需求特征——以投资为主;一切从客户需求出发;钱景1：规划中的道路开通后本项目的租金和售价将以莞城中心为参照基准;钱景2:;新中心区商圈;70年超长独立产权。;超高商业附加值;钱景6:;;全城首创2楼街铺化;钱景9:;;;;战略;可信任;风险保证2：引入品牌经营公司统一管理，保障经营;风险保证3：开发商建立商业推广基金，帮助商家旺场;风险保证4：引进品牌主力店，带旺人气;2：商业金三角;本项目最终成为一个安全稳定的升值系统：;项目属性;——“金三角”首席街铺;商铺升值，租金升值，回报升值;;;外街均价：25000元/平米 内街均价：12000元/平米 二层均价：6500元/平米 公寓均价：4000元/平米;;;;一期推售明细：精确致导，实现100％销售：;活动营销——搭台唱大戏;万客会刊传递项目信息，储备客户;万科业主资源利用;世联客户资源;客户资源利用 方式：短信、直邮、电话通知 范围：二三级市场联动，客户资源最大化挖掘利用 目的：拓宽客户层面、储备诚意客户;世联行尊贵会利用;活动营销——搭台唱大戏;搭台“唱大戏”—旺场、增加人气/配合商铺销售 ;“搭台唱大戏”的实践来源——SOHO现代城：;“搭台唱大戏”的目的与作用：;根据对本项目的作用确定“唱大戏”的3大原则：;配合本项目商业主题餐饮＋休闲娱乐;配合元素 ——明星/时尚/潮流;万科运河东1号;白天——激情时尚广场 关键点：时尚、明星、潮流;05.9 ——主题：王子厨房推广月;05.10 ——主题：体验生活美食月;05.11 ——主题：健康美容月;05.12 ——欢乐新年月;活动营销——塔台唱大戏;1;商业街展示带动住宅销售;橱窗展示已确定商家业态，给客户信心;售楼处前广场;售楼处——客户体验;《投资手册》、《楼书》、 《万客会专刊》;系列影视宣传片：见证项目成长史;服务人员类别;综合服务大使 目的：人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一 形象，给与客户专业的高品质售后服务，形 成口碑传播 时间：2005.7到位 服务内容：1、针对律师、保险、公正、备案、抵押 登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服务 2、提供代客招租等专业服务;品牌物管，公共契约模式;活动营销——塔台唱大戏;;事件营销1：房博会;事件营销2：万科运河东1号项目启动新闻发布会;事件营销3：投资论坛;事件营销4：商铺VIP认筹;事件营销5：主力店签约仪式暨招商推介会;事件营销6：公寓VIP卡认筹;事件营销7：VIP客户、万客会会员参观示范区;事件营销8：街铺解筹;事件营销9：大铺解筹（难点转亮）;铺王拍卖会;事件营销11：开盘庆典（公寓解筹）;事件营销13：主力店开店庆典; ;营销推广费用及预算;97;; ; ;项目;;;;The End.;附件1：招商指引;业态选择——思路1：根据商业街区的定位模式;东莞城区商业格局分析：在逐渐形成6大商圈中，综合零售业竞争激烈，且坚趋饱和;东莞城区商业格局分析：在部分商业街形成了服装或餐饮的主题商业，但以中低档为主;酒吧是东莞人重要的娱乐消费场所。酒吧也因此成为商业街的一个重要特色。;小结：本项目的业态应选择以餐饮为主;业态选择——思路2：类比项目参考; ;王子厨房;粤系高档餐饮： 丹桂轩 逸和轩海鲜酒家 10号公馆 其它菜系餐饮： 谭鱼头 巴蜀风 花园粥城;西餐： 塔可钟墨西哥风情餐厅 必胜客批萨 肯德基 咖啡： 星巴克 上岛咖啡 名典咖啡 意利咖啡 其它： 哈根达斯 ; ;电子游戏机大厅 天梦影院、动感立体电影 文化长廊 儿童天地 亲子欢乐工作坊 古墓迷城 奇趣机关屋 欢乐货柜车 ;【招