龙泽项目提案稿(26日晚修改终稿).ppt

龙泽地产金领时代项目 营销定位报告。;前言;项目战略定位解读;1、项目基本经济技术;2、项目周边市政与道路规划;项目周边配套情况;项目整体映像;全案总纲;第一部分总纲; （Part1）战争与和平;全城地产在售项目示意;战争;对手;主动式;对手;对手;对手;竞争楼盘结论;和平;和平;本项目竞争战略分解;本项目竞争战略选择; （Part2）项目定位反思;定位思路;定位——项目营造区域增值的举措;由此推导出本案定位元素分解;定位;总纲; （Part1）同质项目配货研究;1、竞争项目户型配比;2、竞争项目主力户型;3、竞争项目畅销户型——锦泰花园;3、竞争项目畅销户型——和谐世纪;3、竞争项目畅销户型——星雅俊园;3、竞争项目畅销户型——东骧神骏;4、竞争项目产品研究结论; （Part2）住宅客户模型建立;1、竞争对手购房客户分析;2、竞争对手购房客户分析;2、置业客户锁定; 使用者 Occupant;目标驱动 Objective;重要客户群：年轻一族;目标驱动 Objective; 使用者 Occupant;目标驱动 Objective;目标客户群共性分析;目标客户群共性分析; （Part3）住宅产品体系建议;产品定位思路推导过程;住宅产品体系建议;1、项目现有产品分析;1、项目现有产品分析;1、项目现有产品分析结论;2、产品物业组合;3、产品定位——产品功能、档次及特征定位;3、产品定位——配比建议;6、各功能产品分布建议;住宅产品体系建议;1、普通平层户型设计指向;跃层一套室设计建议： 弱化次卫功能，在次卫中仅预留设置座便器与洗漱台的位置； 厨房最好设置成为直接采光； 为控制一室跃层的面积，顶层不占用过道部分面积。 一层功能：起居室+次卫+厨房；二层功能：卧室+主卫+衣帽间。;下层;2、普通跃层户型设计指向——两室房型;普通跃层两室房型示例;3、错跃层户型设计指向——小三室房型;错跃户型剖面图样：;错层户型房型示例;建筑面积约：72平方米;平层公寓，无特殊概念，设计的主要原则是控制面积。;平层公寓设计指向;5、产品对应的价值点提炼;6、产品设计特殊点——“灰空间”（偷面积）应用;6、产品设计特殊点——“灰空间”（偷面积）应用图例;;6、产品设计特殊点——“灰空间”（偷面积）应用图例;;6、产品设计特殊点——“灰空间”（偷面积）应用结论;7、产品细节设置建议;7、产品细节设置建议;7、产品细节设置建议;星级酒店式大接待台，背景为世界各时区挂钟 大堂设吊灯、居家沙发 高品质感的用户信箱、牛奶箱 指纹门禁系统 可视对讲设备 伞架、自助擦鞋机 住户大堂服务台;6、关于静态交通组织;住宅产品体系建议;外立面色彩材料建议： 风格：现代、简约、俊朗 色彩：黑色、深灰等冷、深色调，力求简洁明快 材料：外墙以高级涂料为主，配合白玻 线条：钢峻，硬朗 建议1号地块的立面风格参照此类;外立面设计风格建议（图片中立面色彩不做建议） 住宅外立面采用纯正的美式简约风格元素打造，体现极简主义精神内涵，温馨之余又不失整体社区的沉稳、大气； 造型避免柔性线条出现，整体显现的线条风格硬朗、刚毅，并在顶端营造错落的造型。 建议2号地块的立面风格参照此类；;住宅产品体系建议;1、景观布置建议;2、景观细节设置建议;2、景观细节设置建议;2、景观细节设置建议;;4、景观细节设置建议;; （Part1）商业定位问题;1、我们面临的条件;2、我们预想的解决对策;3、项目商业功能定位;4、项目商业形象定位;搜酷(SOCO) ——国际创意街区;将街区分为两种定向风格：;7、搜酷街（ Street mail ）定位指向;定位方向：中、大型娱乐经营场所+部分酒吧主题特色店;搜酷街（ Street mail ）国际创意型街区，改变一个区域的生活内容;建筑风格具有国际气质，定位街区风情主题，打造一个有主题的商业街。;有会员制或俱乐部服务;消解购物街单一功能, 实现真正休闲聚会功能;对联盟店新产品统一发布信息和对外宣传; （Part2）商业售卖模式;1、销售模式选定;2、带租约销售模式;3、带租约销售的投资者利益观点;;住宅部分：市场比较法 商业部分：收益还原法; （Part1）住宅价值体系模拟;5km内 ;2、住宅价值体系模拟;根据周边销售楼盘的对比和分析，按照目前的价值体系计算，本项目支持的价值体系为：5021元/ ㎡； 有效利用价值体系避开市场竞争，最好的办法则是将各种不同的产品种类拉开差价，既不容易形成内部“打架”的情况，有可以甩开竞争对手。; （Part2）商业价值体系模拟;1、商业租金参考区域选取;2、商业租金反推商铺价值;3、商业价格模拟; （Part3）整盘价值体系模拟;1、假设产品设计调整后模拟;2、销售价格战略建议;STEP1：小批推盘，开盘过后取消优惠，第一次隐性调