从财务角度剖析开发速度对效益.pptVIP

从财务角度分析开发速度对效益的影响;资产周转率、开发周期;开发速度对效益的影响表现在： 现金流 开发收益 ;顺驰虽然是后起之秀，但由于开发周期仅6个月，在行业内处于领先水平，因此开发规模迅速状大，资产周转率最高。 万科是房地产行业排头兵，公司长期采用稳健的发展战略，但由于房地产前一轮的迅猛发展，万科也采取了相应的变化，开发周期调整为9个月，但因为总资产规模大，开发周期也刚刚做的调整，因此资产周转率调整为0.59 金地公司是房地产行业的新秀，2003年资产周转率仅为0.38，2004年加速了上海、北京等项目的开发速度，因为资产规模较前两家小，2004年资产规模已达到0.59。;二、开发周期对现金流和效益的影响比较：;前提假设： 万科、顺驰、金地同时开发格林春晓； 以万科开发周期9个月、顺驰开发周期6个月、金地实际开发春晓项目周期14个月做为不同的开发周期； 支付地价款1.33亿、建安款、售价情况相同。;顺驰开发周期比金地开发周期短8个月的情况下：;万科开发周期比金地开发周期短5个月的情况下：;再假设：;再投入新项目资金：; 现金流回笼的快慢，对报表所体现的静态利润在一定时间内影响不大，仅体现在财务利息方面的差异，但从动态的角度，对利润的影响巨大，从以下案例清晰得出：在02年10月启动春晓项目至04年10月再取得青浦项目的两年周期里（假设04年10月获取青浦项目），由于金地、万科、顺驰不同的开发速度，三家公司的表现如下：;同一项目启动资金比较;因此，开发速度尢为重要，虽然对净利润影响不大，但对现金流影响极大，对项目的IRR值和投资收益率影响很大。而IRR值和投资收益率才是真正反映项目收益的指标。 因此需要全员重视现金流。;三、开发周期受什么影响;四、借鉴顺驰如何提高资产周转率;平均6个月的开发周期，顺驰是这样达到的：;五、以科学的辩证观来对待开发效率的问题;房地产目前正处于高位运转的阶段，国家已采取了金融手段和税收手段对房地产市场进行调控，虽然我们对房地产未来趋势有信心，但近期形势不容乐观，因此我们更要注重开发节奏，??力降低成本，保证足够的现金流量。