六章节 房地产开发投资基础数据估算.pptVIP

第六章 房地产开发投资基础数据估算 ; 在进行房地产投资分析过程中，通过房地产市场调研与 预测和房地产开发建设方案的选择两个阶段后，接下来就要 对房地产项目的各类基础数据进行估算。可以说没有准确的 数据，就不可能进行有效的投资分析。 房地产开发投资基础数据可分为两大类：一类是投资成 本类数据，这类数据与房地产的投资和生产过程有关，包括 土地取得费用、前期工程费、建设工程造价等。另一类是收 入类数据, 这类数据是房地产项目建设过程中取得的收益， 包括租售收入、应扣减的营业税金等。 ; 第一节 房地产开发投资与成本费用估算 第二节 房地产开发收入估算 第三节 房地产开发投资资金筹措 ;第一节 房地产开发投资与成本费用估算 ; 一、房地产开发投资与成本费用构成 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资，是指在开发期内完成房地产产品开发建 设所需投入的各项费用。 经营资金，是指开发企业用于日常经营的周转资金。 与其他建设项目投资的一个显著区别 ：投入的建设资 金，基本都形成了房地产商品的成本费用，以出售方式收 回投资，没有形成企业固定资产。 所以，对房地产开发建设投资的估算即是对房地产总 成本费用的估算。 ; 对于一般的房地产开发项目，其投资与成本费用构成主 要包括以下几个部分: 1、土地费用； 2、前期工程费用； 3、基础设施建设费用； 4、建筑安装工程费用； 5、公共配套设施建设费用； 6、开发间接费用； 7、财务费用； 8、管理费用； 9、销售费用； 10、开发期税费； 11、其他费用； 12.不可预见费用。; 二、房地产开发投资与成本费用估算依据。 主要依据有： (1)工程造价管理部门发布建设工程造价费用文件、估 算指标、计算方法和定额，以及其他有关计算工程造价的文 件。 (2)主管机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用 标准； (3)拟建项目各单项工程的建设内容、工程量及各项建 设指标； (4)开发期间应缴纳有关税费的法律、法规、政策、文 件或规定。 ; 在进行估算时，应尽可能做到以下要求： (1)开发项目费用构成齐全，计算合理，不无故提高或 降低估算编制，不漏项、不重复； (2)选用指标与具体项目存在标准或条件差异时，应进 行科学地换算和调整； (3)估算精度要与投资分析的具体要求相一致。; （一）土地费用估算 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生 的费用。 主要有下列几种: 划拨或征收土地的土地征收拆迁费、 出让土地的土地出让地价款、 转让土地的土地转让费、 租用土地的土地租用费、 股东投资入股土地的投资折价。 ; 1、土地征收拆迁费。土地征收拆迁费分为:农村土地征收费和城镇房屋拆迁费。 （1）农村土地征收费主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。 （2）城镇房屋拆迁费主要包括:地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。; 2、土地出让地价款。 是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限 内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权 出让地价款。 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原 有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设 费或征地费等。 土地出让金的底价估算 3、土地转让费。 是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权 随之转让。 ; 4、土地租用费。 是指土地租用方向土地出租方支付的费用。 5、土地投资折价。 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个 投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支 付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作 价。; （二）前期工程费估算 主要包括项目前期规划、设计，可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可 行性研究费占项目总投资的1%—3% ，水文、地质勘测费用 为