20130418世联_武汉_越秀标准塔子湖项目投标报告105页.ppt

*;二;*;资历;资源;小结;*;四大新城之首，从 “后花园”到“商业副中心”，10年，已成为汉口中心外扩的主要阵地，处于不断成长过程之中。;东方系列、统建系列;变迁后（10年-至今）：百步亭配套不断完善，同时统建、中海、中水、南国电等品牌进驻，片区由“大后湖”裂变为2大阵营分隔，整体呈现东高西低的格局。;片区发展趋势：大量楼盘集中开发，市场总量超过700多万方，竞争激烈，未来西后湖的竞争明显激烈于东后湖，东西差距将会逐步缩小。;区域定位： 作为四大新城之首，楼市起步早，经历10年的发展，已成为汉口中心外扩的主要阵地，区域关注度的提升与政府行为基本一致，配套和交通兑现是核心，整体仍处于不断成长过程之中 版图变迁： 2010年起，区域配套的逐步兑现，以及品牌发展商的相继进驻，使后湖成为区隔明显的2大阵营分隔明显，以金桥大道为界，形成西高东低的普遍认知。 未来格局： 盘点区域内的未来供应，西后湖将成为主战场将，东西差距将会逐步缩小。 ; 从目前的市场来看：东后湖已形成幸福时代、万锦江城、汉口城市广场三足鼎立局面，市场占有率达30%，而东西片区走量项目均价差距为600元以上，东后湖整体占优。;; 金桥世家：晋合集团在后湖打造的区域标杆高端楼盘，其核心卖点为品牌+高品质精装;晋和金桥世家——装修材料精细实用，通过无数细节的打造，实现高品质的居住体验;晋和金桥世家——VIP商业会所+双语国际幼儿园打造的集休闲、娱乐、建设、教育于一体的社区配套; 百步亭现代城：截止2012年6月，始终为百步亭片区的价格风向标，核心卖点为社区品牌+配套。;现场展示仅仅局限于营销中心 营销中心：大气的外观设计、丰富的展示物料、尊贵的物业服务； 无园林展示 无样板间 无氛围营造 营销重点/渠道选择 推广中的核心价值点： 地段：二七长江桥头、临近汉口中心区； 交通：轻轨直达； 项目配套：商业、园林、教育资源等 在重大节点，集中报广、网络、短信等推广渠道;;4大核心价值; 万锦江城：中海在武汉首个项目，核心卖点为品牌+物业+极致展示;; 汉口城市广场：站位汉口商业副中心，首创2梯2户品质住宅，核心卖点为产品+商业配套+双地铁口; 鼎盛华城：特色不鲜明的中小规模项目，主要卖点为便利的交通和周边较为完善的生活配套; 尚都一品：通过别墅+高层的产品形态、实景现房、超宽楼间距，树立区域中高端形象，较好拔升区域价格，但去化速度慢。;低价跑量型;低价跑量型;88平米;准现房;市场小结;*;片区客户共享3条生命线：依次为解放大道、建设大道和后湖大道，而东、西后湖和金桥大道3个板块客户，具有差异化特征。;;;客户背景 刁燕芳 30岁 购买房号：7栋1单元2801 职业：教师 户籍：武汉 有朋友住在百步亭，经常听朋友讲社区或和物业，现在社区内都没有一家网吧;客户背景 姓名：郭成海 29岁 购买房号：8栋1单元3102 职业：私营业主 户籍：荆州 在做手机生意，现在在中心区租房住，想买个房子，结婚。;典型客户;;;客户背景 刁燕芳 54岁 购买房号：8栋1单元2801 职业：私营业主 户籍：武汉 武汉人，想购房养老，喜欢打麻将，孩子上大学了;客户背景 姓名：郭成海 49岁 购买房号：1栋1单元2502 职业：员工 户籍：武汉 建设大道单位中层员工，考虑三代同居。;典型客户;;;客户背景 艾女士 28岁 购买房号：—— 职业：杨汊湖公务员 户籍：深圳 为人谨慎，考虑问题比较细致，对孩子未来的教育有较高的要求;客户背景 姓名：李先生 30岁 购买房号：—— 职业：自由职业 户籍：武汉 追求品质，注重生活细节。;典型客户;;;客户重视“物有所值” 的产品。不论是区域改善还是近郊首置客户，客户对产品的品质和档次越发注重；;教育成为首置客户购房的重要驱动。开始注重幼儿园至初中教育资源的质量和连续性；;重视近郊注重与城区或工作地点的直达距离，以及住区附近的生活和娱乐配套；;追根究底，就是生活舒适度改善要求;;客户普遍认为：东后湖以百步亭闻名，而西后湖，除了价格，缺少购买的冲动，而真正的标杆性社区，还未出现，因为，东后湖好像没有中心；;;综合市场与客户分析，发现： 基于项目品牌和销量目标，本项目在市场的站位为“稳涨快销型” 而通过客户我们发现，由于西后湖配套跟进的随时较慢，且长期处于价格洼地，客户已经逐步形成“东高西低”的板块价值倾斜 对西后湖板块和产品价值的挖掘和提升，将是本项目站位“稳涨快销型”的关键突破口之一！;*;;本体分析;本体分析;本体分析;本体分析;本体分析;本体分析;本体分析;*;新中心发展潜力 极致的生活体验;;品位的。;;*;;;*;*;货量盘点;速度研判;???格研判;价格研判;*;*;策略一： “制造亮点，弱化不足，提