2008年贵州省兴义项目定位报告全.ppt

坤元投资 兴义项目定位报告;;一、市场概况; 兴义地处贵州省西南部，是黔西南布依族苗族自治州的首府，位于滇、黔、桂三省结合处，历来就是西南地区一个重要商贸中心，素有“黔桂锁钥”之称。 兴义山川秀丽，人文名胜众多，有40多处旅游资源，自然景观奇特，旅游资源丰富，处于国内数条黄金旅游线的交点。辖区国土面积2911.1平方千米，建城区面积25平方千米。 兴义是中国西部综合经济百强县(市)，列贵州省经济强县第八位。;1.1.1、城市主要经济指标;1.1.2、城市主要指标排名;1.1.3、城市人均指标评价;1.1.4、城市发展规划;1.1.5、城市发展布局;1.2、房地产现状;1.2.1、兴义是黔西南州的首府，下辖26个乡镇办，距贵阳300多公里，是黔、桂、云交界之处。由于到达各大型城市的交通不便，兴义成为市区、乡镇购房的首选之地，近年房地产项目售价节节攀升，销售势头良好；; 1.2.3、与全国房地产形势相比，兴义房地产发展相对迟缓，但受到政策调控的影响较小，且购买力强，后劲足；;1.2.5、2002年兴义房地产开发投资额尚不足1亿元，到2006年底，全市房地产开发投资达到了2.4432个亿，平均每年增幅超过60%，房地产开发势头较为迅速。;1.2.6、目前房地产市场需求较供给强劲;1.2.7、商品房均价平稳上升;;市中心板块 桔山板块 兴东板块 下五屯板块;;1.3、发展趋势;1.3.1、地产项目多向城区边缘发展 ;1.3.2、桔山区开发放量;1.3.3、两区竞争势在必行;1.3.4、改善性需求是消费主体;1.3.5、市场潜力已呈现 ;1.3.6、在售项目概况;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;市内各区均有待开发地块，已建围板但尚未有详细资料公布、售楼处也未建成。这些项目与本项目推出周期较为贴近，是潜在的竞争对手： ;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;在推、在建楼盘特点小结; ;二、项目分析;2.1、项目指标;2.2、地块状况分析;2.3、SWOT分析;拥有兴义最好的中学----兴义八中，对于视教育为重的兴义市民具有较强的吸引力；;w劣势：;周边环境尚未发展起来，影响项目价格及档次；;0机会：;2006年全市的人均GDP达到RMB9637，兴义市民的买房、换房意识开始逐年增强，并大多具备厌倦市区的繁杂环境而想迁至景观资源较好片区的购买意识，有利于本项目的销售；;T威胁：;三、客户定位;3.1、兴义购房客户的置业习惯;3.2、兴义购房客户的关注点;3.3、本项目的主要目标客户;3.4、本项目的边缘客户;3.5、本项目客户定位;四、项目定位;定位考虑重点——目标客户需求;名校圈、 优质精英教育资源;项目核心竞争力二;项目核心竞争力三;项目核心竞争力四;项目总体定位;“黔西南州醇熟都市领地· 万峰山麓学府圈优品尊尚府邸”;总体定位;形象定位;“城中罕贵·尊尚府邸 ”;五、项目开发战略;高起点打造产品;创造项目市场 [ 领 导 者 ] 地位;项目户型定位;“舒适性增值大户型”;为什么是大户型为主？;为什么要增值？;综合前述：;5.1.2、户型面积及比例建议;户型具体面积比例建议如下;总体排布：座北朝南、南北通透； 户型空间分布：公私分区、动静分区； 三房及以上各户型建议至少2个卫生间，必须有主人套房； 建议一二期引入“错层阳台”，三四期再加入“入户花园”； 复式单位可安排在顶层； 部分单位设置工人房； 控制在一梯四户以下；;分四期开发销售;为什么要分期？;为什么要分四期？;具体分期建议：;六、项目推广战略;营销指导构思;价值创新：蓝海战略的基石;4C整合营销理论; 随着市场的不断变化，价格会越来越高，项目的货币价值也随之增高，客户群体以自住性高端客户为主，而该部分客户群体对项目的品质有着更高的要求和追求，我们认为项目有必要建立更高的产品价值迎战市场 我们的目标是要创造项目的高价值！; 虽然兴义市场目前也出现了比较早前较为高档的高层项目，从景观资源、体量、位置等综合素质而言，没有完全达到豪宅的要求。以本项目的位置、体量、景观资源而言，我们应该站在更高的姿态进行打造，它更应该是兴义房地产的重要里程碑，更承载了这个片区发展的使命。;对项目的营销策略,我们认为必须做到以下四点： 策略一：突出项目区位成熟，建立项目更高的形象！ 策略二：突出项目的差异化竞争力！ 策略三：提升项目住宅属性价值内涵 ！ 策略四：轰动营销，一炮而红！;规避竞争、放大优势提升价值、差异营销;如 何 发 力？;项目距离市中心仅3分钟车程，区位优势明显； 项目具有无敌的万峰林景观，资源代表一切； 项目毗邻名校； 兴义首席豪宅;项