第17八章房地产租赁抵押.pptVIP

房屋租赁; 房屋租赁的条件; 二、房屋租赁合同;（2）可以终止合同的情形;三、房屋租赁的几个具体问题; （三）房屋租金; 第六节 房屋出典; 二、典权的设定与实现; 第七节 房屋赠与; 第八节 房屋交换;城镇住房制度的改革与立法;三、城镇住房制度改革 的基本原则;第二节 城镇住房制度 的政策和立法; （三）出售公有住房; ; （四）住房分配货币化; 第三节 公房售后产权; 第四节 已购公有住房和 经济适用住房上市出售;房地产抵押;第一节 担保物权;债权的五大先天缺陷;债权担保的作用;人保的缺点;物保的优点;二、担保物权的特征;5、优先受偿性，例外： （1）国家的税收权优于担保物权 《税收征收管理法》第四十五条　税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。 （2）2006年8月27日《企业破产法》公布前形成的未清偿职工债权，在按照正常顺序无法实现时，则以设定担保的财产受偿，此时未清偿职工债权优于担保物权。 （3）建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 ????二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 ????三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 ????四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。;土地使用权抵押与买房人购房相互冲突;三、担保物权的担保范围 ;四、担保物权消灭 ;（二）担保物权与诉讼时效;第二节 抵押权;二、抵押财产范围;第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 ;第一百八十四条 下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 ;根据《物权法》的上述规定，可以抵押的房地产主要包括房屋所有权和土地使用权两大类。具体为： 1）建筑物和其他土地附着物； 2）建设用地使用权； 3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 4）正在建造的建筑物。;三、抵押权的设定;房地产抵押合同1.房地产抵押合同的主要内容：　1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；　2）主债权的种类、数额；　3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；　4）抵押房地产的价值；　5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；　6）债务人履行债务的期限；　7）抵押权灭失的条件； 8）抵押房地产的保险； 9）抵押物的处分及所得价款的分配顺序； 10）违约责任； 11）争议解决方式； 12）抵押合同订立的时间与地点； 13）双方约定的其他事项。 ;（二）抵押权设立的时间;（二）抵押权设立的时间;3、房地产抵押登记的效力 具体说来，房地产抵押登记具有如下法律效力： 第一、决定房地产抵押权是否成立 第二、确定房地产抵押权的效力范围 第三、确定房地产抵押权的顺位;4、房地产抵押登记的程序 抵押当事人在房地产抵押合同签订之日起30日内，应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件： 1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明； 2）抵押登记申请书； 3）抵押合同； 4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明； 5）可以证明抵押人有权设定