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第二节 所有权 【解释1】所有权是完整的物权，所有权与其他物权区别的主要表现在于所有权人对财产享有占有、使用、收益和处分的完整权利，而其他物权只是具有所有权的部分权能。 【解释2】所有权人可以将四项权能中的一项或数项权能分离出去由他人享有并行使。 一、所有权的权能（P35） 占有和占有权 （1）占有强调一种事实状态，既可以是合法的，也可以是不合法的 （2）占有权则一定是基于合法占有所产生的权利 使用权 收益权：包括孳息和利润 处分权 （1）事实上的处分（把自己的馒头吃掉），其法律结果实质上是消灭了原财产的所有权 （2）法律上的处分（出卖房屋），其法律结果实质上是转移原财产的所有权 二、征收与征用（P36） 征收：所有权 征用：使用权 1、征收 征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者其他物权的行为征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件 2、征用 征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或集体所有的财产的使用权的行为因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人；单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿 征收与征用的区别 （1）法律效果不同：征收是财产所有权发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结果，如果标的物没有灭失，则仍需要返还给权利人；而征收则不存在返还的问题 （2）适用对象不同：征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用则不动产和动产均可适用 （3）适用条件不同：二者都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要 三、国家所有权（P37） 1、国有财产的行使，除法律另有规定的以外，均由国务院代表国家行使所有权 2、未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制 3、国家所有权的客体范围（P37） （1）城市土地、矿藏、水流、海域 （2）野生动植物资源 （3）无线电频谱资源 （4）国防资产 （5）森林、山岭、草原、荒地等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外 （6）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有 （7）法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有 四、业主的建筑物区分所有权（P38） 【解释1】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共有关系所产生的成员权三要素构成 【解释2】专有所有权的主导性：当事人取得了专有所有权（购买了商品房）便取得了共有权及成员权；丧失了专有所有权（出售了商品房）便丧失了共有权及成员权 【解释3】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离，在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移，权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权或共有权 【解释4】建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权 1、专有部分的所有权（P38） （1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分 （2）业主在行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙 （3）业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意 2、共有部分的共有权 业主对专有部分以外的共有部分（电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等）享有共有的权利 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有 3、共有部分的共同管理权 一般决议：1/2+1/2 特别决议：2/3+2/3 （1）一般决议 ①制定和修改业主会议议事规则 ②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 ③选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人 【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （2）特别决议 ①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修