物业接管验收基准的管理办法.docxVIP

物业接管验收标准管理办法 一、目的 规范新接物业的接管验收标准，确保所接管物业的质量合格。 二、适用范围 适用于物业公司对新接物业的接管验收工作。 三、职责 1、常务副总经理负责同开发商具体办理物业的接管手续。 2、物业部经理负责组建接管验收小组并负责控制接管验收工作的质量。 3、接管验收小组负责依据本规定进行物业的接管验收工作。 四、工作程序 1、接管验收前的准备工作 （1）组建验收小组 物业部经理组织以工程、安保、客服等有关人员组成的验收小组，验收小组在验收前应完成以下工作： （2）与开发商的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试；了解整个楼宇内装配的设备设施；熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的辅设位置及走向，为入住后的管理、维修、养护打下基础。 （3）与开发商联系、协调楼宇交接问题，商定交接注意事项和开始交接日期等。 （4）与开发商制订验收方案，统一验收标准。 （5）准备竣工验收的表格资料 ——接管验收资料表 ——接管验收资料遗留问题登记表 ——房屋接管验收表 ——房屋接管验收遗留问题登记表 ——公共配套设施接管验收表 ——公共配套设施接管验收遗留问题统计表 2、接管验收资料的接管移交 （1）物业接管资料的验收及部分移交的资料 ——物业产权资料： 项目开发批准报告； 规划许可证； 投资许可证； 土地使用合同； 建筑开工许可证； 用地红线图。 ——综合竣工验收资料： 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）； 建筑工程竣工验收证书； 建设消防验收合格证； 公共配套设施综合验收合格书； 供水合同； 供电协议书、许可证； 供气协议书、许可证； 有线电视合格证； 通讯设施合格证； 电梯准用证。 ——施工设计资料 地质报告书； 全套设计图纸； 图纸会审记录； 设计变更通知单； 工程预决算报告书； 重要的施工会议纪要； 隐蔽工程验收记录； 沉降观测记录； 其他可能会影响将来管理的原始记录?? ——机电设备资料： 机电设备出厂合格证； 机电设备使用说明书（要求中文）； 机电设备安装调试报告； 设备保修卡、保修协议。 ——业主资料： 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等； 购房业主的付款情况或付款方式。 3、物业硬件设施接管验收和竣工区别 （1）接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主的要求；而竣工验收则是全方位的内外质量的验收。 （2）接管验收是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效率的评价行为。 4、楼宇本体硬件设施的具体验收标准。 （1）主体结构 ——外墙不得渗水； ——屋面排水畅通，无积水、无渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 （2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。 （3）内墙面 ——抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍； ——块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺梭掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满、线条顺直。 （4）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。 （5）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 （6）木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。 （7）门、窗 ——门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。 ——门锁、窗销连接牢固，开启灵活。 ——玻璃安装牢固，胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤。 ——油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。 ——电子防盗门通话清晰，完好、无锈迹。 ——不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。 ——高档装饰门装饰完整。 （8）楼梯、扶手 ——钢木、玻璃、楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑。 ——砼楼梯无裂缝，无表皮脱落。 （9）木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 （10）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角、对缝平直。 （11）油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、无漏刷现象。 （12）电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 （13）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。 （14）灯具安装牢固，安好无损，反应灵敏，发光正常。 （15）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。 （16）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞， 排水通畅。 （17）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。 （18）地