东莞樟木头_中惠_香樟半岛营销思考方案_172PPT_瑞峰置业.ppt

;前言;瑞峰思考点一：;瑞峰思考点二：;瑞峰思考点三：; 从项目的原点出发;第一部分 项目分析;一、项目内部条件分析 地块指标;产品/建筑规划;产品/园林规划;产品/户型规划;内部配套;开发商品牌;项目内部条件分析小结;瑞峰思考： 对于主要消费群体已然流失的樟木头市场，项目强大的产品竞争力及品牌渲染力是否足以抢滩？ ;第一部分 项目分析;二、项目外部条件分析 地段;外部配套;外部配套;四至;四至;四至;四至;项目外部条件分析小结;问题： 在内外条件存在如此大的反差的情况下，项目应该如何定位？;第二部分 项目定位分析;第二部分 项目定位;Ⅰ.樟木头市场发展历史;经济风暴影响 香港1983年的货币危机和1987年的股灾，造成港币的汇价急跌，港民得益于80年代大陆的改革开放政策，纷纷开赴大陆投资，而常平、樟木头由于交通的优势，以及两地消费水平的巨大反差吸引了大量港商的投资，从而掀起了港人在当地购房置业的热潮；由于地理位置优越，樟木头和常平、塘厦一起成为了房地产开发的“第一军团”； 1997年10月17日台湾弃守新台币后,10月20日开始,国际游资疯狂沽空港元, 香港汇市产生剧烈动荡，导致楼价疯狂下跌，物业严重贬值，港人再次掀起了大陆购房的热潮，常平、樟木头也由此有了小香港的美誉；市场上的产品也主要针对香港人进行设计，面积小、实用率高的户型成为市场的主流产品，但对于住惯了私家大宅的本地人来说，他们的购房需求没有得到有效释放。 SARS影响 出于对健康和生命安全的考虑香港人开始大批撤离内地； 非典型期间的隔离政策也迫使很多香港人因为工作和家人的原因回到香港。;房地产政策影响 “90㎡以下/70%以上”降低了置业门槛，但却加重了的产品的同质化，降低了产品的舒适度，影响了楼盘的档次，对高端市场需求产生阻碍； “按揭成数”的变化会对经济实用型市场需求产生影响，门槛的提高会影响自住型白领们的置业需求，但对投资性需求影响有限； “五年”的期限则大大打击了短期性的投资行为，降低了二级市场的活跃程度，对投资行为影响有限； 停止别墅用地的供应，使已批出别墅项目价值得到提升，未来几年内别墅的升价效应将得到体现，高端市场会出现供不应求的局面； “两年内限期开发”使得市场供应量剧增，竞争加剧； 9.27新政，二次以上置业提高首付成数以及贷款利率的不断上调再次严重打击了投资置业者，深圳人大批撤离； 2008年1月1日起取消购房入户政策的颁布又再次将更多的外来置业者推离了本地市场。 ;问题： 香港人走了，深圳人也走了，樟木头市场何去何从？;Ⅱ.樟木头市场概况/项目扫描【雅翠花园】;Ⅱ.樟木头市场概况/项目扫描【星耀国际】;项目地址： 樟木头东城大道 占地面积： 293600㎡ 建筑面积： 509800㎡ 总户数： 4500户 推广形象：50万平米都市生态社区----西班牙风情小镇;项目地址：东莞樟木头镇东城大道与柏峰路交汇处 发展商：东莞富盈房地产开发有限公司 占地面积: 138412平方米 总建筑面积：206700平方米 物业类型：?独栋别墅 洋房 主力户型：洋房二房，三房 交楼标准：毛坯 形象定位：私家社区水岸公园，西班牙皇室风格，佛罗里达州阳光水景，处处一景。 功能定位：交通、地理景观优势，市政生活配套齐全。 设计主题：建筑风格为西班牙皇室风格，园林景观采用佛罗里达州阳光水景设计 。 推货时间: 预计5月1日开盘 ;项目地址：东莞樟木头镇东城柏地村委会 占地面积: 430000平方米 总建筑面积：575000平方米 物业类型：花园洋房?电梯高层豪宅、 别墅、 洋房 主力户型：二房，三房，四房，别墅 交楼标准：毛坯 ，装修 形象定位：樟城规模最大的住宅小区，拥有12个主题园林。 功能定位：多元化高级会所，创新的业主活动，星级物管服务。 设计主题：全屋苑建筑设计，揉合欧陆宫廷式豪华品味，及夏威夷式悠闲渡假园林色彩 。 销售均价： 别墅已售磬，之前开发的洋房加上正在开发的28层洋房约220套。售价4800-6000元/㎡，均价5500元/㎡. 客户结构：香港客户，深圳客户，本地居民等;项目地址：樟木头镇樟木头大道（金海马傢私广场旁） 发展商：泰平（香港）有限公司 占地面积: 75000平方米 总建筑面积：107000平方米 物业类型：高层、小高层花园洋房 主力户型：二房、三房、四房 交楼标准：装修 形象定位：建筑外型与河堤、园林、水岸和谐结合，绿意盎然。 功能定位：前后均有园景，商住、度假一体。 设计主题：采用欧式设计 。 项目规划: 碧河花园共分4期开发，三期碧河豪庭为高层花园洋房，剩余产品为大户型三房、四房，面积约140平方米。碧河花园第四期还没有确定开发时间。 销售状况：该项目