房屋维修与养护教程.ppt

青秀佳苑A区;;柏林印象;柏林印象3期;美好佳苑;亚新广场;郑开橄榄城整体规划;目录 一、房屋修缮在物业管理中的地位与作用 二、房屋修缮责任划分 三、房屋修缮管理内容 四、修缮工程质量管理 五、 房屋损坏的现象及原因 六、房屋完损等级评定 七、房屋修缮工程 八、房屋修缮标准（建设部《房屋修缮范围和标准》） 九、房屋日常养护的类型 十、房屋日常养护的内容 ;一、房屋修缮在物业管理中的地位与作用;二、房屋修缮责任划分; 1、 建设工程质量管理条例 （2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号） 第三十九条　建设工程实行质量保修制度。 建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。 第四十一条　建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 ;第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件 规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年； （三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。 　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。; 2、房屋建筑工程质量保修办法 （于2000年6月26日经第24次部常务会议讨论通过） 第九条　房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。 ; 业主报修;三、房屋修缮管理内容;四、修缮工程质量管理;五、 房屋损坏的现象及原因;2、人为损坏 1）使用不当：不合理改建、搭建；超载负荷；使用不爱护等。 2）设计和施工质量低劣：建造或修缮时，设计不当、施工质量差、用料不合 要求。如坡度设计不合理，排雨水慢造成漏水、积水；砖墙砌筑质量差， 损坏变形影响承重力；木材质量差，变形、断裂、腐烂等。 3）预防保养不善：没有及时采取措施或修理不及时，造成不应产生的损坏或 提前损坏。如钢筋混凝土露筋，铁件、白铁落水设备未能及时油漆保养等。 上述因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。;六、房屋完损等级评定 ; 3）一般损坏房 结构一般性损坏，部分构部件损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油 漆老化，管道不够通畅，水、电设施部分老化、损缺，需要进行中修或局部大 修更换部件的房屋。 4）严重损坏房 结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态；屋面严重渗漏；装修严重 破损；油漆老化见底；管道严重堵塞；水卫、电照管线残缺损坏严重，需进行 大修或翻修、改建的房屋。 5）危险房 结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保安全的房屋。危险房应 由房地产行政部门设立的房屋安全鉴定结构负责鉴定，依据为建设部《危险房 鉴定标准》。 房屋评定具体内容见建设部《房屋完损等级评定标准》。 房屋的中修、大修、翻修和综合维修都属大的工程项目，竣工验收后，应重新进行完损等级评定。;六、房屋完损等级评定 ;七、房屋修缮工程; 3）中修工程 指需牵动或拆换少量主体构件，保持房屋规模结构，一次费 用在同类结构新建价20%以下的工程。 中修工程主要用于一般损坏房。中修后的房屋70%以上必须符合基本完 好房屋要求。 4）小修（零修或养护）工程 指及时修复小损坏，保持房屋原来完损等级为目的的小工程。小修工程的年 平均费用控制在房屋现时造价的1%以下。 小修工程是经常性发生的，可以防止房屋过早破坏，方便住用户。 5）综合维修工程 指成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修、全部修完，一次 费用在同类建筑物新建价格20%以上的工程。;八、房屋修缮标准（建设部《房屋修缮范围和标准》）;《房屋修缮工程