2010年12月13日菏泽市单县永顺国际花园住宅项目营销推广报告.ppt

单县永顺国际花园住宅项目营销推广报告; 一、项目价值梳理 找到核心卖点，给出精准定位;壹：高端规划，上风上水 稀缺多层+观景高层的物业组合， 开合有度、错落有致的内外城布局、 藏风聚气、上风上水的景观设计、 全面人车分流的严苛标准， 无不成为单县的高品质物业标准。;贰：滨河资源，得天独厚 临水而建，依水而居， 向来是人们居住的价值取向。 本案西面紧邻东沟河， 拥有珍稀的滨河景观资源， 是单县首座纯水岸社区， 城市情节、历史文脉得以渊源传承。;叁：单县首创，水系公园 水系代表着一种居住文化的风向， 本案重金打造社区内湖水系， 贯穿小区南北，水系线蜿蜒丰富， 仿若一个开放式的水系公园， 构造出一幅恢弘、开阔、幽静的宜居生活。 ;肆：景观高层，上层建筑 依托于内外资源， 通过布局的巧妙设计， 本案的高层物业也能拥有超凡的景观价值。 西组团：西面直面东沟河， 同时还享有自成一体的宅间绿化。 多层、公园之上的景观高层， 具备比同类产品更强势的产品价值。 ;伍： 优良户型，舒适创新 经过缜密考量的户型设计， 注重通风、采光、观景等效果， 赠送更多弹性空间， 强化尊崇感的空间层次， 诸多优化细节打造成舒适、实用、 高性价比的创新户型。 ;再来看看客群特质：;人口比例;群体构成;影响乡镇人群到城市购房的因素;乡镇客源挖掘渠道;客群特质;或是城市化时代的新富人群， 极需改善目前居住环境，喜欢都市生活。;对生活品质和居住环境有特别要求， 追求城市和自然的完美结合。;相对而言，消费观念趋前，向往时尚、国际的居住形态;;? 什么样的形象定位和生活意境既能传递项目价值， 又可以打动这些目标客群？ ; 二、项目市场定位 精准诉求，形象建立;推广定位： 水系·临河·公园·尊贵;案名： 半 岛 国 际;6 观澜郡（西组团高层） ; 公寓SLOGAN： 公园里的上层建筑 或 临河公园之上 滨水景观高层;三、前期营销推广 推售分期+现场包装+媒体策略+营销活动+蓄客策略 ; 第一 推售分期;地块的启动开发策略与地块自身的资源分布密切相关 具备较优资源的地块一般多率先启动，用于形象的建立； 劣势资源地块中间穿插，资源一般区域后期开发 分期物业保证和地块资源价值的匹配 各分期有持续的价值亮点出现，保证持续的价格提升 整个项目开发周期约2-2.5年。;一 期;一期推盘节奏： 由南向北、由外向内，因明年市场大量入市，应抢在竞争风险前，提前入市，策略为低价入市，低开高走，小幅频调，以便达到快速去化及保证利润。;价格;第二、展示策略 完善的、超越的展示体系， 让现场产生最强的说服力;项目位置相对老城区较偏，但城市发展为东扩南移。在项目现场开设售楼处，利于入市推广阶段增加来访量，快速提升项目认知。;2、阵地包装 清晰引导、树立形象、品质体现; 样板段能够营造未来生活氛围，展现规划、景观的优势， 是客户情景体验的最好途径 样板间可对项目扬长避短，直观体现产品卖点， 样板间作为住宅项目必备销售环节及道具，将为到访者营造生活氛围，确认或增强到访者购买欲望;入口强烈的现场震撼力;水景样板段 引发对未来生活的无限想象 ;滨河景观大道的仪式感和渲染力 ;豪华样板间 强化生活体验，促进成交的关键一环。 建议做公寓样板房。 豪华的装修和扬长避短的设计，是最直接的产品展示。 不是真正意义上的刚性需求，更是一种生活方式的传递。只有让客户亲身感受到这种生活所带来的改变，有所触动才会产生购买的欲望。;样板房风格建议2 欧式经典（多层） ; 样板房风格建议1 欧式现代（高层） ;4、看房动线 奔驰驾座的尊贵体验，步异景移的感染力;保安、门童、服务生、看房车驾驶员等服务人员，着装统一，礼貌有素， 堪比星级酒店标准。 ;第三、媒体建议 大众拉形象，小众做渗透;1、电视广告 在县城的有线电视台投放。 在前期建议投放30秒三维动画，利于提升项目形象，动态展示卖点和优势。同时可以投放电视剧图标套餐广告，高频率出现，使新盘快速认知。 2、户外广告 在中心商圈、通达项目的主干道，选择多块户外平面广告。做形象展示和区域拦截。 同时，可以阶段投放性价比比较高的灯箱、公交站台广告，覆盖目标客户群。;3、夹报 可以针对目标客群所在的区域，派发邮政DM夹报，覆盖面可以选择， 且到达率高。 4、短信 短信广告可以选择话费段投放，到达率高，目标精准。 ;第四、活动营销 活动做整合，事件造气势;鉴于当地媒体运用较为有限， 我们建议打破市场常规手段， 以活动营销作为核心推广策略， 将项目知名度和销售热度推向高潮。 大活动 ——通过资源联动炒作，电视新闻炒热板块，