2010年5月包头九合置业稀土区83亩地块价值定位报告.pdf

未来是我们选择的结果 而不是我们必然的命运 — 托马斯 弗里德曼 九合臵业 稀土区83亩地块价值定位报告 北京华创机构 2010年5月 本 案 项目立地条件 政策调控下的包头市场 目标及任务分解 价 值 客群需求与预期研究 定 以创新价值赢得市场 精准占位规避竞争 位 研 项目定位 究 项目的价值体系规划 框 架 创造项目价值的营销操作及财务测算 目 录 一．本案立地条件研究 二．项目目标与任务分解 三．政策专题研究 四．客群需求与预期研究 五．项目价值定位 六．新环境下的产品创新专题研究 七．价值体系构造 八．创造项目价值的营销专题研究及财务测算 第一部分 项目立地条件研究 城市发展快照及结论 现有竞争环境特征 ? 已获知的基础认识 需求与购买特征 本项目地块解读 前期价值体系 目标确认 ? 项目运营目标分析 环境变量分析 目标的精确更新 政策主导目标与市场 ? 目标与趋势、市场的关系 政策影响下的目标任务分解 项目立地条件——已获知的基础认识 城市发展快照及结论 09年包头市国内生产总值—— 完成2080亿元，同比增长18%。虽然仍然能够继续保持两位数的增长，但增幅已经创下近六年来的最低值。 净出口减少，虽然消费略有增幅，但是三项总和的推动力减弱了，造成经济增长下滑。 09年人均可支配收入—— 人均可支配收入和人均消费性支出分别为23089元和18950元，同比分别增加了10.68％呾16.59％。受宏观 经济影响，可支配收入增幅降至五年来的最低值。消费较08年下降，医疗保健、交通和通讯支出增长明显。 全市商品房投资—— 06年开始翻番，07年开始放缓，08年商品房投资额达到139.6亿元，环比07年上涨79.1%，房地产投资所占 比重进一步扩大，仍然是包头第三产业的支柱型产业； 土地交易市场—— 土地供应在2008年大幅萎缩后，2009年有了大幅回升。至9月份全市土地出让面积已超过2007年全年出让 量。土地流拍率由08年62%降至09年的9%，加速房地产市场快速“回暖”。可以预见2010年整体的市场供 应量将有较大的增幅。 商品住宅市场—— 包头市09年新获批准预售共26550套，306.73万㎡ ，同比08年供应量增长25%，较07年增长达84%，成交量 同比上涨103%。较07年仍然上涨52%。市场供销比总量仍会趋好。 09年上半年全市成交均价为3216元/平，下半年上涨17%，较08年高10个百分点；下半年市场消费力增强， 改善性和投资性需求比例上升。 项目立地条件——已获知的基础认识 现有竞争环境特征——高品质楼盘集中、品牌开发商、高档住宅为主、未来包头的富人聚集区。 环境解读 ? 昆南高新版块将成为包头未来的 CBD； ? 未来3至5年内，周边区域将建成各 类商务商业项目、现代高档住宅等 ；