2010年8月连云港市灌云县学府苑项目整合营销策划方案.pptVIP

朗特实力; 朗特简介; 规范化作业;竞争优势;学府苑项目;项目背景认知;市场调研（一）;市场调研（二）;市场调研（三）;项目分析 ;;一;一;一;一;新一代灌云人;2、目标客户分析 1）区域内企事业单位管理层分析： 一般有固定丰厚的收入。 不一定喜欢最适合自己的，但绝对喜欢能彰显自己身份的物品。 并不在乎离交通站点远近，但对交通要求很高绝对需要便捷易达。 追求高品味的生活。 家庭结构较复杂，一般为三代同堂。 一般受过较好的教育，也希望自己的后代受到较好的教育。 2）周边乡镇消费者分析： 这类客户可能没有很高很固定的收入，但积蓄颇丰。 这类客户家庭结构较复杂，多为三代同堂。 有一定的从众心理，消费有一定的盲目性。 也许自己没有很高的学历，但希望自己的后代受到很好的教育。 很有社会阅历。 希望跳出农门，在城里安个家。 喜欢与城里的达官贵人打交道，以体现自身的身份 ;;入市背景及分析;2、市场研判;5;入市背景及分析;;营销传播目标;?我要去那里?; 营销策略 塑造本项目鲜明独特的市场形象，挖掘提炼并让市场明确认知到本项目与众不同的独特卖点，是实现销售目标的关健点。为此，精准的项目定位、有力的usp（独特的销售主张）主题，确立市场的差异化是我们在营销推广中的延展主线。本项目正式开盘至推售期间，是一个将学府苑逐步推向市场、提高人气，进而促进销售的过程。因此在销售中一定要做到“有计划、有步骤、有重点”地推出物业。营销策略方案如下： 1、采取严格的销控管理 2、实行“低开高走”的价格策略 3、销售各阶段与广告促进密切联动 4、适时采用直接有力的促销活动、必要时采取行销。 5、酌情进行销售政策的合理调整 6、提升物业品质策略，主要通过售楼部、样板房装修来体现. ;;;第一阶段;一、案名建议 案名必须符合目标客户的心理，好的案名有利于项目推广。 1、案名备选： 金榜世家 金榜名苑 2、诠释 案名大气，不落俗套。 符合消费者望子成龙的心理。; 椐据我司深入的市场调查，及结合本项目的实际情况，我司建议： ;本项目需要用包装打造形象，用细节体现尊贵。 1、售楼部 售楼部已定，外立面与内装饰要加以修饰，如图示。 于20010年08月18日前完成装修并验收。 在入口就要营造一个体现身份的气氛，要有一种大气的感觉。 与门相对的墙壁挂一幅小区全景图（鸟瞰图） 大厅的右侧摆放接待台 中央摆放小区规划模型、楼盘模型和户型模型 楼盘效果图和平面图悬挂于墙壁的显眼处 五证制作成展板挂于墙体或立在地面 销控板 其他渲染现场感性气氛的展板和装饰物 电视宣传片的反复播放 ;2、样板房 建议做2-3套风格不同的样板房。 完成时间：2010月9月底前完成并验收（开盘之前）。 样板房主要要凸现业主尊荣华贵及书香门第之气，体现文化主题。 考虑因素：楼层景观、朝向、视野等因素。看楼通道的布置和各种导示系统的标明。 重点因素：采用特种隔音玻璃，解决嘈杂问题 其他：体现出品位感，如在样板房入口处安置一个非常有服务水平的保安或侍者（配有专门的有档次的服装、鞋帽、手套等），用一种专业的服务姿态为客户做看房指引。让客户感受到受到不一般的尊重和体现个人的优越感。;3、围墙 营造周围施工现场的环境可以体现发展商的管理水平、塑造项目整体形象和提升客户的购买信心。 主要在项目靠门口路上围墙广告，内容以图片为主，与消费者的购房心理相符。同时在居民通道上做少量的围墙广告。 项目周边主要路段插布灯杆旗、彩旗 4、楼体 待主体结构封顶后，可在楼体上悬挂大型显眼条幅。主要宣传项目的获得的政府部门的祝贺，增加市民的信心。 5、户外 可在市中心几处人口集中的地方做大型广告牌，图片以小区鸟瞰图为主。;6、楼书 经过我司对灌云的房地产进行深入的调查，发现很多开发商制作楼书没有“一见钟情”之感，我司认为在楼书的制作方面一定要下绝对的功夫，符合消费者心理的精美楼书可以激起购买者对楼盘的兴趣。 由于消费者具有二重性，同样楼书的制作可分两个方面来迎合消费者的心理。 一方面要体现楼盘的档次，体现消费者的身份，与名校为邻，可让孩子赢在起跑线上。 另一方面要让消费者感受到城市人生活的便利，社区周围配套实施完善。 7、宣传单张 宣传单张尽可能用较好的纸质，以体现楼盘的档次。主要内容有：项目地段图、效果图、优势、售楼地址、电话、开发商名称等，同时辅以少量经典户型。;A、渠道传播 针对项目目标客层的特性，项目的营销手段不能采取一般项目常规的媒介选择，下面我们根据客层的阅读习惯以及经常到达的场所提出几种特效营销渠道。 1、大众媒体的信息到达 凭借大众媒体的覆盖力，在市场广泛认知中树立项目卓越的品牌形象。 使用报纸、电视及户外三种方式。 2、一对一精确媒介——直邮 对于客层稀薄的高端客户，使用印刷精美的直