2010年9.pptVIP

中基阳光花园2010年【 9-12月】推广方案;本次方案的目的：主要要解决现阶段市场知名度低、客户蓄客低的为突破口;目录;1，市场分析;客户分析：狼多肉少，卖方市场地位变质 其一，海城市场受整体规划的影响造成外来购房客源甚少，几乎为零，主要依赖本地市场客源进行 消化，在这种情况下势必会造成狼多肉少的发展态势。 其二，海城市场的客户群有农村向进化的发展趋势 其三，海城人均收入约2000元/月左右，占消费市场约多半数的份额，有钱人占据很少一部分 其四，市场客户群对区域的认可是其购买与否的重要条件;地产板块分析：三国鼎力，市场白热化 其一，从板块划分海城大概分为三大板块，一是中心板块，以海城老城区、商业中心区域为代 表；二是海城镇政府板块，即海城开发区板块；三是，以本案区域为代表的海城生活区板块。 其二，板块间以迥异的地理位置、客户??、配套、成熟度又产生不同的市场分化 其三，每个板块均产生自己忠实的客户群 其四，在现阶段市场供应量巨大的情况下，板块间也形成项目间的内部竞争 ;竞争项目分析： 其一，从区域板块分析：开发区板块竞争尤为突出，竞争系数为8，中心板块以高高的房价为核 心，因此竞争系数为5。 其二，从产品同质化分析：主要以悦湖美郡、希望宜城等西班牙式建筑为竞争对手 其三，从板块内产品分析：主要竞争对手是后英第一城，其以当地品牌企业为背景抢占市场份 额；另外圣阁名苑项目以低廉的价位分享了本案的客户群；海昕名珠以地理位置上的优势及低 价格的策略，近一段时间销售也不错。万达靓海金科，以中小户型及高层低价格的优势割分本 案客户群。;2、项目分析;本案项目现状：;本案现阶段要解决的问题;项目优势提炼;3、推广策略;推广关键词语;通过媒体及系列新闻性事件的结合，形成爆炸性的新闻与极高的社会影响力。 其次，在市场中我们要扮演一名个性者与跟随者的结合体，一方面借助市场的有利态势挖掘其客源；另方面通过事件及推广打造个性项目，最终目的为引其市场的关注点与经济消费点。 通过对现阶段市场存量及竞争系数来看，价格方面需要灵活掌握，保证风险系数降低，短时间内实现最大化的出货效率。;推广三大策略：第一大策略：事件新闻主导市场，炒热市场第二大策略：以点铺面，形成围攻式战略第三大策略：引导消费，价格灵活，逐一攻单;第一大策略：事件新闻主导市场，炒热市场、 策略延伸：通过系列活动或制造新闻性事件，引爆市场，解决客户流间断问题、并有效地提高市 场的关注度 实施途径：全城出租车公益式活动、海城全小学画展大赛、万元寻找失学儿童资助活动、风水讲 座、新年客户答谢会+说明会 策略核心：以“美”为核心，即美化社会、美化海城、美化心灵、美化客户，最终实现美化自我美化 的目的！;第二大策略：以点铺面，形成围攻式战略 策略延伸：以项目周边区域为点，向四周拓展，形成以城市向农村的发展战略 实施途径：通过DM单派发，电视、纸媒、户外媒体系列式的包装，形成全城化推广策略，即处 处有中基，家喻户晓 策略核心：借助媒体力量，实现广告全城化、项目全城化的目的;第三大策略：引导消费，价格灵活，逐一攻单 策略延伸：通过对思想的革新，达到引导消费模式、引导消费认识；其次，对销售人员思想进 行强化与革新；价格方面灵活处理实现快速销售；对每一套房源一一攻单，实施针对性销售 实施途径：售楼处包装、销售人员形象与自信+激情+思想革新；销控表及价格灵活调整 策略核心：革新+灵活 ;4、媒体策略;阶段性推广广告语：买房？中基阳光花园，我们看行！;【买房？中基阳光花园，我们看行！ 】的支撑点;媒体频率：由于近临房地产销售淡季时期，10月是我们最后的一搏、或者说是我们销售的最佳时期，因此，10将实行连续式媒体策略，11—12月主要以间断式策略为主。媒体选择：以活动为主导，以电视、DM单为次，以电话营销、纸媒为尾媒体内容要求：以”美“+说明为核心，一方面提高本案的形象度及提高目标客户群的认同感；其二，细化产品，美化产品促进销售媒体版式：以抢夺人眼求为核心，革新大城市设计策略，但不失美观与品质感！;媒体分析及个性策略: 纸媒:主要对各个活动及节点的信息进行释放的途径 电视:主要以5秒的广告,树立起本案的知名度 DM单:主要对项目的综合信息进行市场公告;时间;2010年10月媒体工作;媒体选择：供求世界+海城一、二、三套+DM单;5秒电视画面;纸媒版式样稿;市内接待处布置;主题：“香伴一生，中基阳花园”出租车公益活动 活动时间：10.23—10.31 活动对象:海城出租车 活动目的:通过活动的形式,提高海城出租车对本案的认知度,起到间接宣传的效果; 其次,拓展本案的客户群,促进销售 活动形式:制作带有项目名称及电话的汽车香水,对门前过往的出租车进行派发 活动数量:200个 活