2011年10月烟台养马岛地块全案策划及当期实施方案汇报.ppt

;内容摘要;※区域位置条件;※地块四至条件;※地块规划指标;※地块价值分析;※区域资源整合机会(牟平养马岛板块机会分析）;※自然环境;※交通状况;双核交通枢纽位置：滨海路、通海路连接莱山、牟平核心区； 便利度假休闲区：开车3分钟牟平中心生活圈，5分钟养马岛度假休闲区，10分钟莱山中心生活圈。;※周边配套发展;※产业资源;牟平第三产业发展迅速，超过烟台市第三产业整体增长率。;;内容摘要;※宏观政策梳理;时间;时间;时间;※烟台住宅面积段供销情况分析 ; 根据统计数据，总价格在110万-200万之间的房源供需基本保持平衡，没有出现滞销情况； 200万为一个断层，总价的购买力上限基本维持在这个阶段上，200万以上销售相对困难； 总价在30-90万，是市场上的主力，竞争激烈。; 2010年区域产品供应情况以60-90平米最多，其次是90-120平米，这两个面积区间占据总供应量的近78%，大户型占据比例较小，区域人群的购买力一般，150㎡以上主要以本地芝罘区、莱山区及部分牟平本地实力客户为主，此外还有部分外地投资及休闲宜居客户。 ;2011年1—8月牟平区新房成交套数走势（套）;2010年、2011年成交量同期比较（套数）;※土地市场分析; 2010年牟平区域共出让地块143宗，其中出让住宅土地面积702.94万平方米，总建筑面积1105.28万平方米；2011年上半年在政策调控严厉情况下，有9宗住宅与商服用地成交，仍具烟台市各区成交之首，牟平区域市场热度越来越高。;※地产大鳄推动城市化发展进程;*;第二部分 项目条件分析;第二部分 项目条件分析;入市时机——就目前国家政策及地方限价渐趋吃紧的背景下，对于本案来说是一个绝佳的“休养生息，韬光养晦”的绝佳机会，在各项目争强斗狠的过程中，我们不必忙于掺于其中，应利用未来6至7个月的时间，充分的提高项目的市场形象，打造坚实市场基础，最大程度的储备未来客户资源。 客户储备——以不变应万变，充分做好市场未来走势预估，将最实质阶段的客户储备与实质有效的营销技巧相结合，一切行动采取“提前入手、提前抢占”的原则来实施，充分做好品牌导入阶段的落地有声。 客户需求——90至110㎡是当前最畅销的刚需户型，结合项目所在区域的优厚自然资源，应充分发挥资源优势，将产品的品质组合充分拔高；在改善性需求户型的选择上可适度分配比例； 竞争优势——区域内有龙湖8000亩综合体、紫金山庄洋房、多层、联排等物业，在产品选择上我们不建议与对手正面交锋，而应该直击市场空白，侧面制胜，以中小品质户型、高低错落的建筑外力，配合完美户型，打造宜居、生态、超品质的项目，更加突出自身品质的打造。;第二部分 项目条件分析;板块名称;所属板块;从各板块供求情况对比来看，养马岛前海板块总体供应量相对较大，但销售速度也较快，但由于后续项目的集中推出，2011年下半年竞争态势将进一步加剧，供应量也将达到高峰。 养马岛板块目前上市产品，形态较为丰富，尤其是近期龙湖产品的多批入市，起到了东部带头大哥的作用，吸引了越来越多的人向东看，进一步选择此地，最主要的是海岸资源的稀缺性，越来越受到当地人及外来者的重视，在未来1至2年内将迎来区域供需齐增局面。;在售项目以高层住宅为主，洋房和别墅等高端物业开始出现，但供应量较少，部分项目洋房品质一般。 区域板块热点项目主打卖点以海景、宜居生态、景观、户型为主，养马岛前海板块海景优势明显。 目前，别墅住宅、洋房住宅目前已经出现，调研中发现，高层的接受度较之前有较大提高但对于18层以上的高层仍有一定抗性。;板块;三个板块项目价格比较，养马岛前海板块价格增长明显，客户对于价格预期的接受度也较高。;片区;; 烟台房地产市场正处于高速发展时期，养马岛片区是烟台房地产的热门区域，凭借国家政策 规划的利好，将会成为烟台的高速发展热点地区。 养马岛前海片区——未来烟台房产市场“新一极” 养马岛前海板块已脱离牟平城区成为滨海楼盘的新一极，并将很快成为一个与莱山区、高新区滨海板块相抗衡的竞争主体，其成长性特征及升值潜力进一步凸显。 群雄争霸养马岛片区——大盘时代 龙湖在该片区竞得7000亩地，中冶获取3000亩地，保利、万科也觊觎已久，伺机进入，随着众多品牌开发商的进入，养马岛片区将迎来大盘时代，出现群雄争霸格局。 未来各项目的核心竞争力——产品塑造能力 随着众多品牌开发商的进入和片区多个近百万级大盘的启动，区域供应量将呈“爆炸式”增长，竞争格局也将出现白热化态势，并由资源型竞争逐步转为产品和品质型竞争，产品塑造能力将成为未来核心竞争力，整个片区的开发水平将得到全面提升。;;第二部分 项目条件分析;第二部分 项目条件分析