2013年11月襄阳市保康县余家坪综合改造项目定位及营销策略报告全.ppt

保康县余家坪综合改造项目定位及营销策略报告2013年11月 迈恳地产;今天│一次│理想的探索│和实现 ; 作为保康县城的大盘项目,本项目的成功开发对于整个区域以至于整个保康的城市定位及市政形象有着战略意义。 本项目一定要打造成保康的标志性建筑和形象工程，为三环地产进军保康城市再树品牌形象。 “小盘做事，大盘作势”。作为大盘运作，在品质环境展示、营销推广、商业招商、产品搭配上做好周密的战略部署。 充分挖掘项目的自然景观资源（森林+水景），打造保康生态人居胜地，引领保康城市生活的主流1;PART2：项目本体分析; 保康县位于湖北省西部，襄阳西南部。东临南漳，北接谷城，西与房县、神农架交界，南与远安、宜昌、兴山毗邻。境内山峦重叠，地势起伏多变，素有“巴山一水一分田”之称。也是“都市襄阳后花园”和鄂西生态文化旅游区的重要节点。; 深入贯彻落实科学发展观，按照打造都市襄阳后花园、建设绿色襄阳示范区的目标定位，大力实施生态经济强县战略，加快转变经济发展方式。;发展空间/保康县发展规划;发展空间/房地产市场概况;PART2：项目本体分析;项目本体分析/规划指标;项目本体分析/规划理念;项目本体分析/项目周边;项目本体分析/户型分析;F系列户型设计均为三房，106-123平米，两梯四户，北向户型三阳台设计，可270度观景，阳台观景效果最佳，南向户型双阳台设计，主卧均带转角飘窗。;G系列户型设计为90-121平米两房-三房，两梯四户，90平米两房面积偏大，同等户型的总价较高，单阳台设计，观景效果相对不佳，仅南向户型主卧均带转角飘窗。G系列户型产品力相对其他户型来讲最弱。;项目本体分析/户型分析;项目本体分析/户型分析;项目本体分析/景观分析;PART2：项目本体分析;;定位意义：;;凤凰国际城 ——50万方·地标级·滨水公园生活范本——;凤凰之城，生活胜地;客户定位;客群构成：;生活方式定位;1.规模价值：近50万方的大盘，社区生活配套齐全，居住人气旺盛，规模效应强大。 2.生态价值：项目位于保康县唯一的河流清溪河畔，稀缺水景资源大大提升项目的居住价值。 3.地段价值：与保康县城心不离不弃，居住价值较高。 4.都市价值：本项目建成后将成为保康城市新中心，是一个承载现代化城市功能的区域。 5.文化价值：项目以凤凰原型规划，引入生活宜居、祥瑞之气的概念，增添项目文化气息。 ;PART2：项目本体分析; ;案例背景研究：;;项目核心营销阻力： 项目体量大，对客户数量要求高 区域不成熟，区域不被认可 地段偏僻，对外展示不便 ; 项目位于白沙洲中心区的南面，远离白沙洲中心区域，生活配套较差。所以，在项目入市前期就进行了配套引进和商业招商，消除客户的未来生活的后顾之忧。 商业：10万方商业综合体、武商量贩 教育：华师附小、育才幼儿园 交通：公交总站;万科金色城市 配套炒作; 万科金色城市项目位于偏远的城市郊区白沙洲，客户到访极不便利，仅现场展示是不足的。为此，进行全面项目推广，增强客户了解项目信息的便利性。（右图为万科金色城市推广布局图） 固定客户接待点 商贸中心巡展点 沿街主干道户外、道旗; 万科金色城市项目由于项目的特殊性，在客户拓展方面采取主动出击的方式，变坐销为行销，做大量的团拜工作，对销售起到非常大的促进作用。; 创新产品，产品取胜，提升项目竞争力;赠送面积方式：7.8米开间阳台、花池、飘窗，而且精装交付，给客户以购房实惠感。首期以适当体量的优质产品去配合销售。;2010年12月19日开盘推出600套房源，均价6150-6350元/平米，开盘销售率为100%; 开盘前完成环境示范区及样板间的施工，对外开放展示，给客户以高品质生活的憧憬。;环境示范区打造实景图;万科金色城市营销战略总控图;项目概况 项目地址：汉川西湖大道与滨湖大道交界处汉川公园 占地面积/总建面：13万方/ 30万方 容积率/绿化率：2.8/ 30% 开发商：汉川福星公司 停车位/总户数：1600个/ 2288户; 对于一个陌生城市的陌生区域大盘，福星惠誉集团在初期将项目信息进行全线覆盖推广（汉川、下县城镇），汉川城市主干道及进出城路口户外、道旗、公交站台和短信等广告渠道。将福星城信息覆盖整个汉川城！;先行做环境展示，先修公园，再修房子;市政配套吸引了不少市民前来游玩娱乐，促进区域成熟度的同时，也为项目带来不菲的人气，同时也深化公园旁的福星城项目在客户心目的印象！;; 基于本案基本属性及典型案例研究，结合迈恳地产多年以来的大盘的操盘经验及技术积累，我们为项目制定以下营销策略——本项目的营销大戏即将上演！;ACTION1。形象策略：树立保康县地标级项目形象。 ACTION2。展