2012年国购蚌埠项目整体定位深化报告.ppt

;;;根据多天对于各典型楼盘资深人士和典型客户的深入访谈，了解各区域客户的购房习性和特征，结合本项目的自身属性和片区楼盘客户特征来定位我们的目标客户。;荣盛南山郦都销售主管——蔡明先生 恒大御景湾资深顾问——王洪宇先生 琥珀新天地销售主管——黄静小姐 海亮明珠渠道总监——陈浩先生 绿地世纪城销售主管——杨梅小姐 东方新天地置业顾问——黄丽娟小姐 晨阳滟澜山置业顾问——吴倩楠小姐 陶然北岸置业顾问——范瑞佳小姐 华联国际广场专案经理——陈小姐 固镇县学府文苑项目经理——张小梅小姐 怀远县方阵中央花园专案经理——沈小姐 五河县祥源星河国际资深顾问——张先生 …… …… 共31个楼盘进行访谈，了解客户购房核心需求、变化及各个片区客户表现出来的特征;区域;市区—华联国际广场陈经理;市区—汇金广场置业顾问单小姐;市区典型客户访谈：谢师傅;整体发展较慢，认为大桥收费阻碍了该片区的发展 近些年随着区域的集中性开发使片区得到了一定的发展，整体缺少商业、教育配套 片区交通方便，开车到市区距离不是很远，只要价格合适、楼盘整体环境较好会考虑到该片区购房 认为该片区价格较低，适合置业，能接受的心理价位在4000元左右;市区典型客户访谈：白小姐;感觉片区形象落后，配套缺失，短期内不考虑该片区 如果未来片区具有商业与配套，同时整体项目环境、品牌、价格合适会考虑该片区购房 能承受的购房总价在30万左右;市区客户特征总结;淮上区—星河世纪城客户经理;淮上区—丽景天成销售顾问蒋先生;淮上区典型客户访谈：王先生;长期生活在淮上，对于该片区有深厚的感情 认为淮上整体发展滞后，规划落地较慢，对于政府公信力存在质疑 片区价格较低，未来存在发展机遇，无论自住还是投资都会考虑升值因素 希望性价比较高的楼盘，能承受总价在50万以内的三房;首先考虑价格，有较高的价格抗性； 要求性价比要高，希望给予一定的实惠；;固镇县—学府文苑项目经理张小梅;;怀远县—方阵中央花园专案沈经理;五河县—金域蓝湾资深置业顾问;三县典型客户访谈：张先生;能接受淮上区，认为是蚌埠市区，同时又离老家近 能接受片区无商业配套的现状，对于目前的学校教育配套也较为认可，只要比老家好就行 要求总价控制，只要总价合适其他因素可以淡化，能承受的合理总价在40万左右;三县典型客户访谈：姚先生;能接受淮上区，认为交通方便，蚌埠至怀远公交的开通使回老家更加便捷，未来也可以接父母来蚌埠居住 能接受片区配套不足的局面，但必须要有该类型的规划 年内有购车打算，认为开车出行较为方便，同时离自己上班地点也较近 表示片区如果楼盘整体品质较好、价格较高能接受，片区最高的心理价位在4500元;关注价格因素，对于总价要求极其严格； 家庭人口较多，希望房间数量多；;经开区—海亮明珠渠道总监陈浩;经开区—绿地国际花都陈经理;经开区—南山郦都资深顾问蔡经理;高新区—绿地世纪城销售顾问黄小姐;姓名：王先生 职业：个体工商户，经营小型社区超市 年龄：29岁 家庭结构：已婚，有一4岁女孩 收入状况：家庭年收入12万左右 现居住情况：山南新村;不接受淮上区，比较偏远，对于自己的生意不方便，认为那边缺乏好的教育等配套 认为城南比北边环境好，发展速度远远高于北边 平时自己实在没啥事基本不会去淮上，陌生感比较强 自己的圈子都在南边和市区;中高端客户较多，以改善居多，对地段、环境要求较高，承受总价能力较高； 部分投资性需求，关注区域发展带来的增值潜力； 考虑楼盘的整体形象，能否凸显自身的地位；;蚌埠客户的共性;核心区域： 淮上区、三县;;;;;;;淮上区在售项目成交客户;各区域客户细分;淮上区和三县客源为主70% 三县客户比例(怀远50%、固镇30%、五河20%);目标客源的交通导入;基于本项目的快销前提，对于市场各类产品进行调研，分析办公、酒店公寓在本区域的可行性；同时根据短期现状定位项目的整体档次和住宅面积配比。;目前项目几种不确定产品模式解析;目前蚌埠处于工业化中期阶段，第二产业加速发展，城市化进程加快，房地产水平稳步提升，办公地产开发较少，对于办公而言，最终需求对象是企业，而蚌埠第二产业消费能力不足以支撑。 区域现状周边以工厂、城改房为主，虽然淮上规划为商贸物流区，但首先企业规模，短期需求不足，难以形成办公氛围较弱，无法支撑办公产品运作。;;综合评判，本案写字楼不做;华东农资机电大市场业务员—周小姐;项目名称;;（数据来源蚌埠房产网）;重新审视目前的淮上住宅产品：城市中端水平，无高端形象个案;住宅产品市场定位;面对刚需主导的片区市场及较低品质的区域产品平台，项目如何确立高形象同时满足快销原则！;参考开发模式：恒大模式;;产品系列;恒大的标准化模式2：震撼的实景视觉展示，三点一线;恒大与全球知名品牌签署战略合作，装修主材必用名牌；中央集采，用规模降低成本