2012年11月05日开封市杞县项目定位报告纲要全.ppt

河南立创房地产营销策划有限公司 2012年11月05日;说明： 本次市场调研活动是在充分了解杞县住宅发展现状、商业环境的基础上，为更好的把本项目建设成为顺应杞县城市发展战略的原则下展开的，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。 我们希望，此次专项调研可为项目前期开发及后期销售提供决策依据，并为开发企业后续开发项目提供具可参考价值的资料和分析论据。 ; 调查方法 1、杞县宏观环境调查 ————————————————相关单位人员访谈 ————————————————网站报刊文献资料收集与分析 2、杞县商业环境调查 ————————————————现场踩点调查 ————————————————网站报刊文献资料收集与分析 3、杞县客户现状调查 ————————————————专项访谈问卷（300人次） ————————————————统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析） 4、项目自身情况调查 ————————————————项目现场考察 ————————————————相关资料收集整理;目 录;第一部分：杞县概况及经济发展; 杞县隶属于河南省开封市，总面积1243平方公里，全县辖21个乡镇、592个行政村，1063个自然村，人口105万，其中农业人口95万,耕地面积133万亩。; 杞县交通条件日趋便利，106国道纵贯南北，327、325省道横跨东西，北依310国道、日南高速、陇海铁路，县城东距京九铁路90公里，西至京广铁路和郑州国际机场70公里、古城开封50公里，北距陇海铁路25公里。; 杞县是农业大县，素有“中原粮仓”之美称，尤以杞县大蒜闻名天下，杞县大蒜面积和产量居全国第二，种植面积40万亩、年产量达60万吨，并获得原产地标志认证，出口20多个国家和地区。 ;第一部分：杞县概况及经济发展;第一部分：杞县概况及经济发展;第一部分：杞县概况及经济发展; 杞县县城结构可以概括为：两心、两轴、三环、五区。两心：老城商贸中心、新城行政办公中心；两轴：建设路发展轴、银河路发展轴；三环：海河、护城河、第三环水系；五区：老??商贸区、西部工业区、北部行政文化娱乐区、西北居住区、东南居住区。 ;第二部分：杞县房地产市场情况; 与周边县市相比，杞县房地产市场发展不仅起步晚，而且发展较慢，目前在售的几家楼盘中绝大多数还是几栋楼开发建设。但这与当地人民日趋增长的住房需求形成强烈的供需矛盾。较大的或配套较完备的楼盘必将成为今后的发展方向，成为当地人民置业主潮流。 ; 1、客户分析 目前杞县购房者以本县乡镇客户为主，县区内购房者也具有一定的比例，其次为其他县区域客户。随着城区的建设发展，周边乡镇户及开封的客户在杞县购房的比例逐渐增长;2、市场分析 目前市场特点： （1）房产开发呈现规模化； （2）价格逐年升高，市场热情逐步释放； （3）产品类型多样化，更加注重景观及物业服务；;3、杞县房地产市场发展方向 政策上对房地产公司加大约束，房屋供应方式上逐步多元化（新农村建设）。 楼盘的建筑质量及品位要求越来越高。 各开发商开始重视自身形象的包装和品牌效应。 对物业管理越来越重视。 消费者的消费渐趋理性化。;代表楼盘分析;金帝豪庭;帝景豪庭;紫金城 ;一品新城; 产品综合描述： （1）供热供暖杞县目前尚无集中供热、供暖设施。住户多采用电磁炉或煤气灶做饭，供暖多自行解决。（2）建筑风格杞县早期社区以自建房、集资房为主，无明显建筑风格。近几年，随着经济的发展和人民经济水平的提高，杞县也出现了一些规划、设计较好的社区项目。建筑风格也逐渐显现：现代简约。但随着帝景豪庭等高起点项目的出现，建筑风格又开始出现分化。 ; （3）建筑形态：多为普通多层产品，小高层和高层产品已经出现。（4）主力户型： 110-130三房。（5）价格：多层及一般项目，2000-2500元/㎡；配套较高项目，2600-2800元/㎡（6）园林景观：早期多以简单冬青、易见树木为主，新建小区多以大型植被做绿化，社区绿化率一般均在30%以上。（7）社区配套：杞县目前无集中供热、供暖设施，配套较高的仅有帝景豪庭全框架，公共场所监控、水景园林景观。;价值及销售速度描述： 1、市场仍处于房地产初级阶段；与周边四个县相比，属于中下游，太康—开封县—兰考—杞县—睢县 3、客户对于预期利益反映不明显（定价太高，希望客户获得后期的投资价值，不现实），对当前即得利益反映明显（定价低于市场均价，客户反映强烈） 4、价格在快速提升后，遭遇“天花板”，又急速下调10%； 5、项目综合品质普遍不高； 6、多采用产品突破的方法提升价格，即提升产品品质，提升售价； 7、操作