2010年重庆茶园新区A项目营销推广策划方案全.ppt

重庆茶园新区A项目营销推广策划方案;项目研究的工作阶段划分;;项目处于茶园新城的城市腹地，项目所在区域发展起步较晚，周边配套与交通系统尚未成熟。;附：项目周边配套列表;项目所处区域外部景观环境优于人文环境，原住民与拆迁户构成项目邻里主要居住民。;项目地块方正,地势平坦,中等规模,低密度小高层、高层围合社区。;项目产品功能满足性强，套内面积偏向紧凑，符合市场主流需求，产品线排布均好性强。;项目整体价值体系丰富，自身差异化特征不明显，整合价值影响力大于单项因素。;新兴发展区域，处于茶园新城核心地段，未来共享资源广阔，中等规模，低密度景观住宅。;;耀翔置业所理解的项目开发目标与营销限制性条件;项目溢价空间与品牌效益双丰收。;;重庆城市规划空间遵循“贸易北移，产业东进”的架构，主城扩张成为“持续发展”主题词。;重庆主城六大城市副中心之一，重庆东部片区产业聚集核心，南岸区经济孵化高地与重点打造区域。;“产业推进”成为茶园新区经济发展的指导方针，低密度“宜居之城”成为城市建设发展首要事项。;内环高速;城市发展加速催生了旧城改造的进程，区域拆迁成为茶园新城现阶段改造重点。;主城扩展重点区域与价值洼地，城市竞争力升级促动区域超快发展，为各类产业发展奠定良好条件。;;附：茶园新城在售楼盘分布图;茶园新城配套条件尚未成熟，区域物业开发类型单一，低密度物业成为开发类型主导。;后市场仍以低密度洋房、别墅开发为主，但不能排除出现高层类物业开发，后市供应格局尚未明朗。;附：茶园新城市场供应结构图;城市化的发展，自动调校后市场需求结构，产业、配套的发展，为高层类物业生存创造较好的条件。;保障性住房将随茶园新城的成熟而渐退，普通商品住房有望成为市场需求主力。;驱动茶园高层类物业需求增长的三大核心动力：;先入为主，走中端品质化路线，迅速抢占中端市场份额。;;项目SWOT分析;O-Opportunities（机会）;项目市场吸引力判断;本项目营销面临的三大问题与策略建议;;70年代与80年代跨界新生代，以技术精英与城市白领作为主导，向外延伸。;以轻轨沿线、临近区域（南坪、江北、解放碑）为核心，向内收缩。;他们关注生活品质，在意居住文化与邻里圈层，他们自我甚至有时自私且自大。;项目核心价值体系——多彩生活私享家：高尚住宅+东南亚园林风情+品味生活中心+5A级物管服务;核心观点一：区域重新定位，扩大项目关注度;以自然、舒适对位自由，自在的心理期许，围绕“有关自己的故事”为主线，张扬项目生活主张。;项目四大生活系统，展现项目高品质，私享化的现实生活主张。;;由缓入急的推盘策略，通过前期充分展示带动后期推售物业价值提升，短期推货实现快速渗透。;昭示化原则;项目推售时间划分依据数量配比原则，按照经验估算，其1530套住房按市场常规去化周期约为一年半，据此作为本案推售基数，而后根据各期推售物业量，按比例拆分推售期间，如下图所示：;;对本案均价的预测（小高层、高层部分）;定价因数;价格调整根据项目所推物业销售率，实行“小步快跑”策略分批次进行调价。;根据前面第一章节对产品类别的划分，在具体推售过程中将遵循优劣搭配的原则，将本案产品按照“波士顿矩阵”原理按照如下比例搭配出货。;采取多渠道布点方式，建议“拉引”与“推售”两种策略相互结合，为项目完销提供保障;阵地类渠道运用： 对于本案而言，阵地类渠道是实现项目签约的最终场所，可谓产品终端，本案属于期房销售，因此阵地类渠道不仅仅只是满足项目销售功能，它更是项目形象气质的载体，处处体现着开发商的精品意识和品牌形象，不停的展演着项目品质，更是刺激消费信心增长重要场所，包装精美的阵地渠道将有利提高目标消费群体对项目的价值评估，更有利于激发目标消费群体的购买欲望。;内部装修风格示意：;标准客户服务：销售中心作为项目品质、形象、气质展示的终端场所，所展示出的环境氛围尤为重要，销售中心当以体验营销为导向，通过顾客与客服服务人员的相互沟通，感受项目形象气质，增强购买信心。本项目销售中心客户服务人员由置业顾问、茶水服务员、形象保安、保洁人员组成，为体现项目综合素质，各类客户人员必须统一着装，佩戴标牌，精神饱满，经过统一的礼仪、接待训练之后，按照统一的接待标准进行接待作业。以求通过体验式营销最大化创建顾客价值。;附：销售中心内部家居展示细节列表：;工地围墙包装：为配合整个项目形象效果，除销售中心内部气质展示以外，外部形象昭示也不可或缺，主要考虑通江大道工地围挡与导视系统的排布，一方面作为项目引导，另一方面也是强化项目自身的形象气势！;工地围墙示意：;现场导视示意：;赋有创意的地面导视系统;便捷易操作的触控查询系统;示范景观示意：;样板间装修示意：;阵地类渠道运用： 对于本案外展场选择而言，首先考虑能够涵盖本案主要面状客户群体，因此选择南坪商圈和观音