2011年10月28日湖州德清南方家园商城营销策划报告.ppt

德清·南方家园商城营销策划报告;目 录;市场篇;德清关键词： ·区位优势明显： 德清位于浙江省湖州，地处长江三角洲腹地，东望上海、南接杭州、北连太湖。 ·综合实力强劲： 湖州下辖的三县之一，也是湖州地区经济最发达，综合实力最强的县区。 ·美极环境： 境内有风景名胜莫干山、下渚湖、新市古镇等。 ·人文之县： 历史悠久，人文荟萃，孕育了南朝著名文学家沈约、唐代诗人孟郊、红学大师俞平伯等一大批历史文化名人。;城市 | 基因;城市 | 基因;　　德清十年“融杭”，十年时间，德清完成了从位于杭州北部，到成为“杭州北区”的蜕变。 　　确立了德清“开放带动，接轨沪杭”的战略，迈开了全面融入杭州大都市经济圈的征程。;定位篇;;项目解析：;区域环境分析：;目标客群分析：;这个细分方案是建立在假定每个细分市场在选择专业型商业时，只考虑一个利益要素的前提下进行的，事实上，客户会追求不同的利益组合。例如，地段──价格取向型、地段──质量取向型、地段──时间取向型、地段──服务取向型等10种演化类型;结合产品分析：;户型示意图;二、三层商业水电与民用水电价差计算表格：;策略落地-销售定位：;1:目前售楼处对外的报价就目前市场因素投资客购买的此例非常之小，以这种方式销售只能将项目带入死胡同令项目越来越尴尬，同时将真正想买房者拒之门外，合理的定价及寻找真正的客户才是改变项目的唯一出路。 2:以卢球的租金反推价格和市场二手转让及市场竹艺经营业主走访价格仅作为参考，就本项目在县内的口碑及屡次经营失败的事实，因此本项目定价不得高于卢球市场价位。;这样，本案的客户、产品定位就清晰了： 周边乡镇村欲定居德清县的客户。 中小私营企业业主、自主经营群体。 倾向于本案的资源特性和产品定位的投资客户。 ;营销篇;紧扣营销·全方位整合传播;核心问题分析界定; 2010-2011年的市场热情大退潮严重影响到了投资型产品的销售.人们对投资望而怯步.纷纷持币观望.在如此一个不是非常有利的市场情况下,项目的营销工作中遇到的困难归纳下来主要位以下问题： 1、目前市场知晓度和项目大体量的规模产生矛盾 2、缺少主题化公关型活动 3、项目户外阵地缺少投入 4、区域内项目租售经营的强反差;正如我们在之前的项目分析总结谈到过的那样，南方嘉园商城实际销售、招商遇到的较大绊脚石因素如下： 1: 由于推广力度不连续性，导致客户对本县本项目市场的品牌品质和投资预期的不确定和不认同。 2: 目前南方家园商城市场上的冷清人气,导致客户投资信心不足。 ;核心问题界定2; 2011年底-2012年以“人气活动营销”结合“品牌活动营销”为招商推广主线，以年度重要节假日做节点，依托项目中的经营品牌商家以大量sp活动连接全程，由外而内的创意品牌活动、人气活动营销、必将带来项目的高人气，拉动市场经营户的经营利润空间；从而让客户看到项目投资预期、以此达到放大项目的招商热度、高度。 高热度的招商并将拉动销售，而好的销售现状又将有利促进招商的进行。二者有序、有效地强强结合必将成就互赢互利的良好共生环境。;要解决怎么销售产品的问题 首先要提升产品价值、产品形象、附加值。。。;最高性价比 商铺;本案广告发力的几个方向;本案广告发力的几个方向;产生需求;品牌活动营销;人气活动营销;在县中心区域(县广场） 做活动营销;营销推广策略;招商推广原则与目的;;商业部分导视 原区配套 专业管理人员的加入;自 我 修 炼 篇;1、建立园区鲜明的视觉形象;墙体增加分区标示牌：如灯饰区、家纺区;2、加强商业管理人员，物业人员的素质培训;产品分区建议：; 鉴于我项目离县内人流聚集地较远，县内及其他区块客户来我项目看房及购物存在着一定的不便利性，故我司建议我项目增设1-2班中巴看房购物班车（可考虑联合项目内自营户进行租赁），并制作相关的“县内车行路线卡”，并在派单活动中做派发，以此加大此措施的有效性。 此措施能有效的通畅看房客户、购物客户的有效导入，其车体广告宣传也能加大项目的传播通路及力度，;活 动 营 销 篇;公关结合事例：;2.金铺摇钱树活动;3.项目商城购物优惠卡（vip客户卡）：;制作园区内商家可撕式优惠单页;“主题优惠节”单页图示意：;广 告 推 广 篇; 在广告通路方面需要改进的是我们严重缺少阵地及户外广告,经过我们2线城市广告渠道的评论后，我们发觉2线城市户外媒介及密集性派单尤为重要。 因此: 完善项目阵地包装的重新建立，减少商城一部分自营商家的广告数量。利用商场临街墙体立面，次围墙增加项目销售和招商宣传。;推广配合——???集性派单宣传;广告推广渠道拓展—周边乡镇Dm投递：;阵地包装建议：;项目重新包装 市区售楼处取消