2010年9月许昌恒达napa溪地项目整体营销推广报告.pptVIP

恒达?NAPA溪地 项目整体营销推广报告;总体目标;定位分析篇 推广策略篇 营销策略篇;定位分析篇;恒达品牌：18年植根许昌，有着良好的市场口碑，是许昌最有实力和影响 力的开发品牌； 高尚区位：位于东城区高尚居住中心，东城区各类城市核心配套近在咫尺，与东城区其他项目相比并不存在明显的空间距离感； 都市隐地：项目与莲城大道、魏文路、学院河路等城市主干道若隐若离，虽不紧靠主干道，但交通十分便捷；同时主干道宽阔的绿化带为项目增添了一道绿色的屏障，既隔离了噪音又美化了环境。;齐全配套：市委市政府等行政机关，许都公园、学院河游园环伺周边，项目周边建有沃尔玛等大型购物中心，建设银行，中国邮政、兴华中学、许昌二高林立周边，一个全能生活中心即将形成； 光合建筑：新古典主义的建筑风格，历久弥新，高贵典雅；充分吸纳采用科技环保的建材，让每栋建筑在阳光的沐浴下自由呼吸，实现在公园种房子的梦想。 低密规划：2.98容积率、50%高绿化、完全人车分流、水上会所、高绿化、低密度等设计，体现出规划的高标准和人性化； 环境俱佳：社区内一轴四景勾勒的五大景观组团，城市道路绿化带、学院河游园营造出世外桃源般的宁静与祥和场景。;区域陌生：由于不临近主干道的原因，虽处于东区，但位置相对隐蔽，因此对市场而言区域陌生度高。 对策：这是新入市项目的共同点。这需要在后期通过包装进行传递表现，淡化区域陌生度。 高压走廊：高压走廊毗邻项目东部而过，会带给客户一定的生活安全担 忧。 对策：随着城市的快速发展，高压走廊必将拆除，高压走廊也为项目赢取了更多的绿化空间，也是城市的一景， 道路不畅：虽项目规划四周皆有道路，且成网状分布，但目前项目周边 道路不甚理想； 氛围不足：东区整体入住人口有限，人气不足，日常生活配套欠缺，生活感差。 对策：作为新区的通病不可避免，日后社区完善的配套将为业主营造足不出户享受一切，隔离世间烦扰的世外桃源生活。;潜力巨大：城市规划发展的重点区位之一，许昌的快速发展，为房地产市场带来了巨大的潜力； 热度上升：随着区域配套的完善、未来、万象、大地等新开发项目的日益增多，区域热度再次上升，市场受关注程度高； 可塑性强：目前许昌整体市场处于初级阶段，从产品、推广、营销等方面具有较强的项目可塑性强，项目全新的规划和鲜明的定位容易客户的共鸣和向往，为销售夯实铺垫。;竞争激烈：区域内新项目不断进入市场，市场竞争日趋激烈； 同质严重：区域内产品同质化严重，客户群分散，且面窄； 政策打压：随着“新国十条”调控政策的落地，市场观望气氛渐弄，销 售压力增大。;都市隐地;都市隐地;核心卖点演绎;乐活概念引出;享受、愉悦、健康、放心 便捷、绿色、责任、享受;项目定位导出;项目定位释义;乐隐于城 乐活于心;营销策略篇;营销总策略;一、推售策略;节奏划分——1期销售划分; 控制单次推盘量，小批量多频次市场总体需求不足的情况下，少批量推盘，可保证较高的去化率。同时多频次的推出，也可避免客户因过长时间的等待流失；;时间：2010.10——2011.9 工作重点：市场培育和成熟期 推货分布：1#、3#、5#、6#、7#、8#、13#; 推盘计划：分三次开盘 具体工作目标： 在市场树立项目个性，乐活生活理念深入人心，成为东区置业的首选。深挖恒达客户资源，做到次次热销。;阶段：首次亮相推盘销售 亮相时间：2010.10.10 认筹时间：2010.11.21 开盘时间：2010.12.25 推出房源：3#、5#、6#;阶段：加推房源销售 亮相时间：2011.3.1 认筹时间：2011.3.20 开盘时间：2011.5.1 推出房源：7#、8# 持续销售阶段：开盘后至下次认筹;阶段：一期压轴房源销售 亮相时间：2011.5.1 认筹时间：2011.6.19 开盘时间：2011.8.6 推出房源：1#、13#;二、价格策略;考虑初期客户认可度和承受力，项目初期入市实施低价策略，比预定均价降低 100元左右，力争实现等同或低于客户心理价格预期，实现开盘即热销的销售目 标。在此基础上，实施价格不断小幅上调，制造供不应求的市场表象，再次拉 动销售。 入市均价：3500—3600元/平米（此为初步建议，还需结合产品和市场做进一步 市调）;三、首次开盘前策略; 启动时间;基准优惠额度;高报低开;到访即有礼 现场设置幸运大转盘，凡是到访客户均可参与抽奖，奖品从3元——50元不等，以 此增加案场对客户的吸引； 持DM到访有礼 鉴于目前DM派发普遍效果不佳，凡持DM到访客户，均赠送太阳伞一把。;四、客户策略;1、维护客户会（老客户推荐购买） 对于老客实行重复购买或者推荐购买奖励，提高积极性。同时举办相应的公关 活动增强其荣誉感与尊贵感。 2、高档