2011年10月保利余姚项目营销提报全.ppt

保利影响一座城市的力量 ---保利余姚项目营销提报;*;; 本案需要实现的目标;压力巨大;;内部背景分析;项目概况：余姚城南逾百万方集商业、高层住宅、五星级酒店、商务办公为一体的规模大盘城市生活综合体;南雷路行政商务区;交通及配套：临谭家岭路通达性好，行政主导，配套成熟，宜商宜居，尊享生活，人居环境日趋成熟;整个项目分期规划互动性强; ;中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，其前身为1984年成立的保利科技有限公司。 26年来，中国保利集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”的发展格局。截止到2010年3季度，集团总资产已超过2000亿。;1994年:; 保利置业为全国性房地产开发商，住宅及商业项目遍布上海、广州、深圳、佛山、宁波、苏州、杭州、重庆、武汉、南宁、柳州、贵阳、昆明、济南、哈尔滨、惠州及海南等18个一、二线主要城市，并于国内四个一线城市拥有优质投资物业。 ;上海保利广场 （浦东小陆家嘴金融区）;保利物业管理有限公司 本公司旗下的保利物业管理有限公司成立于1997年， 拥有多年丰富的物业管理经验，提供先进的物业管理，服务于高档公寓、写字楼、商业、酒店等物业。 现时，保利物业管理有限公司业务遍及北京、上海、广州、深圳、武汉、哈尔滨、成都、郑州、苏州等国内大中城市。管理着包括北京新保利大厦、上海证券大厦、广州中信广场等一批标志性项目。;精装价值分析：全面家居解决方案，品牌设计，省事放心。 ;本案价值解读;外部背景分析;数 据 来 源 住 房 和 城 乡 建 设 部;政府公信力遭受严重质疑，民众信心不足，政府形象大打折扣;事件链接：佛山限购朝令夕改，中央政府、地方政府上下“博奕”;人民币对美元汇率再创新高，5年来累计升值超30%;10月经济数据于14日公布 机构预测CPI降至6 %;建行在京上调首套房贷利率 其他银行或将跟进;温州民间高息借贷泛滥 频现老板失踪企业倒闭 ;调控风险、投资渠道的匮乏、保值增值的需求 房地产仍是最主要的资金避风港——鸡蛋应该放在铁篮子里 一事件：小港某企业主，以公司名义，购买数套金地东御住宅；;*;①河姆渡国际广场：62万方 ②舜大财富广场：11万方 ③四明广场：15万方 ④众安时代广场：70万方 ⑤华润五彩城：20万方 ⑥嘉悦购物广场：8.4万方 ⑦保利文化广场：100万方 ⑧余姚万达广场：11.4万方（占地）;;在售： 1、君悦国际花园 2、众安悦龙湾 3、一品水岸蓝庭 4、舜大东第 5、阳光威尼斯 6、金色兰庭;项目;项目;余姚市区主要分为4大板块：城东板块、城南板块、城中板块及城北板块 城南板块是目前余姚档次较高的板块企业主、政府官员等高端客户云集，认知度高，价格与城中不相上下； ;城东板块：楼盘品质不断升级，逐渐形成新兴的高品质居住区，但生活配套设施尚显匮乏 土地供应集中，基本以住宅、商服用地为主，市场放量大 产品主要以高层为主，小高层、多层及叠拼为辅 以舒适中小户型为主导，90-120㎡成为需求主流，大户型去化缓慢。 房价基本以12000元/㎡为主导，舜大东第多层电梯洋房15000元/㎡成为该区域价格标杆。;城北板块：新城开发，大盘聚集； 土地供应集中，基本以住宅、商服用地为主，市场放量大 产品主要以高层为主，小高层、别墅为辅 高层产品供应以高端中大户型为主导，170-280㎡成为供应主流别墅面积350-600㎡为主导。 目前房价基本以悦龙湾独栋35000元/㎡成为余姚市的价格标杆。;城中板块：传统老城区，城市核心区域，配套成熟，资源聚集，向心力强，置业吸引力最高； ； 土地供应稀少，基本以商服用地为主，市场放量小 产品主要以高层为主，小高层、别墅为辅 高层产品供应以高端中大户型为主导，170-280㎡成为供应主流别墅面积350-600㎡为主导。 目前房价太守府于今年年底或年初推出，高层价格预计35000元/㎡，独栋别墅2500万/套;城南板块：高端楼盘云集，目前售罄的伊顿国际、中央公馆，以及待推的姚江公馆、本案都代表了余姚的高端楼盘； 土地供应稀少，基本以商服用地为主，市场放量小 产品主要以高层为主，小高层、别墅为辅 高层产品供应以高端中大户型为主导，170-280㎡成为供应主流 目前房价伊顿国际二手房报价17000元/㎡;结论;各板块典型项目分析;城东新区首个40万方法式高端社区，产品较杂，不够纯粹，三期产品中小户型基本售罄，剩余基本为中大户型;*;城东首个围合式多层电梯洋房社区，规模较小，城东价格标杆，140㎡以内销售较好，150-260㎡销售时需搭售2个车位目前滞销。;*;城东板块本土品牌房企开发，面积段90-320㎡，客群不够纯粹，园林无特色。;*;本土房企东方房产开发，中庭