2011年02月17日合肥北城区地块分析报告.pptVIP

合肥北城区CF201005地块分析报告;城市架构;合肥北城区城市背景分析;合肥城市概况;公路：拥有206国道，312国道，合肥绕城高速（G4001），京台高速（G3），沪陕高速（G40），沪蓉高速（G42），合芜高速（G5011），是全国重要的公路枢纽之一。 铁路：拥有合武高铁，合宁高铁，淮南铁路，合九铁路，宁西铁路。合肥铁路南环线及合肥高铁南站将使合肥铁路形成“三足鼎立”之势，合肥铁路南站将建设立体换乘枢纽，规模列华东第二位。合肥是长三角4大铁路枢纽城市，新的长三角城际铁路规划将以上海、南京、杭州、合肥为中心，实现主要城市间和相邻城市间“1-2小时交通圈”，区域内其他城市间3小时内到达。便捷的高铁建设使合肥一跃成为全国性铁路枢纽，未来将1小时到南京，2小时到上海、杭州，3小时到武汉、郑州，4小时到北京、福州。 民航：拥有合肥骆岗国际机场，开通了60多条国内外航线.另外正在建设的合肥新桥国际机场将于2011年正式建成. 水运：合肥港是全国 28 个内河主要港口之一，也是安徽省九大内河港口之一，位于省会合肥南淝河畔，是皖中地区最大的水路货运集散地，年吞吐量为500多万吨，航道等级为三、四级，可常年通航千吨级船舶。;多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡;皖江城市带发展规划 ;合肥市“141”发展战略概述 ;北部双凤经济开发区概况;北城交通区位;总体功能定位 创造高品环境人居新生活——塑造“宜居之城” 做强地区新型加工制造业——打造“制造之城” 工业化是国民经济发展的核心动力。合肥市提出工业立市战略，北部组团整合双墩、双凤工业区、三十头以及三元产业园。 推进都市城郊农业园区化——做优“生态之城” 结合水源保护大力发展花卉苗木和生态农业，将其建成山水城市、绿色城市。生态城市建设将是北部组团的优越特点。 发展体育休闲观光旅游业——构建“休闲之城” 将北部组团旅游形象定位于“千水之源，万绿之宗，绿野觅踪，田园寻梦”。形成皖中现代生态休闲之城。 经济社会发展战略 以融入长三角为主要方向的“开放兴市”战略 以促进城乡一体化发展为目的的城市化战略 就北部组团本身而言，有双凤工业园、岗集江淮汽配园等，集聚了部分经济能量，加快城市化的规模集聚无疑是最好的选择。 以推进产业结构优化升级为指导的区域产业化战略;北部组团的规划与建设应全面树立区域整体发展观，重点合力从长培育世纪大道中心发展轴，奋力打造合肥北部工业基地，精心推出五大湖休闲观光带，并主动建立水湖源生态保育区。;合肥北城区房地产市场竞争分析 ;合肥北城房地产市场格局;06年大建设以来，合肥北城建设如火如荼，北部新城房地产发展已经开始崭露头角，逐渐引起购房者关注。恒泰阿奎利益作为北城区高品质楼盘近200万平方米的多层、小高层、高层、别墅现房实景成为引领北城区生活的方向标。;北城住宅类商品房市场特征;北城住宅类商品房市场特征;合肥北城房地产市场格局;区域市场价格分析;双凤大道、阜阳北路;区域市场商品房去化分析;区域市场产品户型分析;项目客户分析表;北城区项目点评;项目;项目;项目;项目;项目;项目;项目;项目;项目地块分析研究结构;拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求 ;区位：项目位于合肥北部双凤开发区内，蒙城北路与工业大道交叉处两侧。隶属于长丰县。 配套：合肥北部城区双凤开发区，区域发展落后，周边生活配套处于初级阶段，主要以工业企业配套为主。 资源：梅冲湖、丰乐生态园、双凤医院等资源距离项目较近。;地块优势主要体现于所长区域资源、土地成本较低上。而劣势主要表现在周边配套及区域发展因素。;项目SWOT分析/优势和机遇;项目SWOT分析/劣势和威胁;项目客户群体分析解构;由土地属性决定的区域未来发展特征分为近、中、远三个阶段，各个阶段的城市特征鲜明，因此导入的客户特征也不尽相同……这些特征也成为本项目客户定位的核心依据;客户价值点判定;目标客户共同特征分析;客户分析结论;项目价格分析解读;项目;市场比较法：运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格； 根据区域在售项目具体情况，设定调查范围，按照成功原则，遴选了不同的项目样本。;由于本项目体量较大，目前距离项目对外公开销售约1-3年时间，我们运用客观的、科学的方法和手段来对未来的价格走势作出合理的预测； 通过我们对数据的长期研究，我们发现在较长的一段时间节点内，区域市场的整体价格走势基本都符合整个房地产市场的行情走势 由此我们选择使用合肥房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在未???几年内的价格做出科学的预估。 提示：房地产项目复合增长率一般是在房地产市场发展平稳的状况下运用有效，如果非本身因素导致房地产市场出现大幅上涨或者下跌的局面，该价格预测不存在参考性