2010年武汉中冶南方项目概念定位及规划建议全.pptVIP

中冶南方项目 概念定位及规划建议 ;报告框架;; 本项目位于东湖高新汤逊湖北岸，江夏大道以西，中环线以南的国际社区内，紧临保利十二橡树及湿地公园，所在区域属于光谷的中央别墅区。项目距中环线400米，距汤逊湖直线距离400余米，距江夏大道200余米。;; 交通条件;;报告框架;公司目标;公司目标解读：开启公司进军房地产市场的序幕，并实现一定的投资回报;报告框架;上半年东湖高新三项指标位居全市首位，成为全市成交最为活跃的区域;东湖高新成交量高于同期，供应位居全市第一，区域供需基本相当;东湖高新价格表现高于全市水平，且呈逐年上升趋势;竞争级别;;从竞争档次和价格对比来看，区域竞争楼盘主要集中在中高端竞争，价格主要集中在6500到9000元左右;尾盘项目;尾盘项目; 竞争市场调研分析;楼盘;区域土地供应量较大，整体处于供需两旺态势;区域典型项目研究——保利十二橡树;区域典型项目研究——轩盛湾郡;区域典型项目研究——万科红郡;区域典型项目研究——香山美树;区域典型项目研究——纳帕溪谷;区域典型项目研究——橘郡;区域典型项目研究——卡梅尔小镇;区域典型项目研究——阳光100大湖第;1、基于光谷大的经济环境，片区内供应呈两旺态势，价格高于全市平均水平 2、区域内项目的洋价主要依靠项目周边的资源优势、建筑形态和高赠送率;报告框架;定位方向;1、产品定位;标杆产品：前庭、后院，亲水双拼别墅;主流产品：别墅级情景洋房;主流产品：360度无敌湖景高层;项目 商业属性定位 ;;景观商业街区 ; 高端生活方式中心; 应需而设 50000平方 项目标识形象的公寓;3、客户定位;光谷软件园企业高管 年收入：30—80万 目前居住环境：世界城 置业目的：改善居住环境、享受生活 关注点：居住环境、邻居素质和私密性;报告框架;方向一：高低搭配模式;;分产品户型配比;开发节奏;2、财务测算;2、财务测算;2、财务测算;2、财务测算;2、财务测算;现金流估算;2、财务测算;报告框架;方向二：产品均好模式;1、规划布局;分产品户型配比;开发节奏;2、财务测算;2、财务测算;2、财务测算;2、财务测算;2、财务测算;现金流估算;2、财务测算;报告框架;两个规划方向优劣势对比分析;两个规划方向风险及收益对比分析;商业是项目的核心难点，是项目利润实现的关键所在;该片区缺乏集中型商业，周边企业林立，未来商业具有良好的市场空间;商业容量评估;商业开发时机评估;商业风险解决方案;;报告框架;案例借鉴目录;开发企业;别墅借鉴：万科红郡;万科红郡（A户型180平米）：地下室赠送50平米，地下庭院45平米，南、北庭院分别为30平米、20平米;万科红郡（B户型132平米）：地下室赠送67平米，地下庭院45平米，南向庭院50平米;万科红郡（C户型192平米）：二层楼台23平米，顶层楼台27平米;万科红郡（D户型174平米）：地下室80平米，前后院面积分别为38平米20平米;万科红郡（E户型148平米）：地下室116平米，地下庭院55平米，地下庭院30平米;万科红郡（F户型180平米）：二层露台22平米，顶层露台25平米;万科红郡（86平米）：通过阳台、花池设计，使两房变为三房，面积增加9平米;万科红郡（132平米）：通过阳台、花池设计，使两房变为三房，面积增加15平米;开发企业;轩盛湾郡：通过露台和内庭院，达到赠送面积36平米;洋房借鉴：合肥绿城桂花城;高层借鉴：万科金色半山;深圳万科金色半山;深圳万科金色半山;“商墅”依???下层多功能的空间带来的增值价值可以提供多元的生活组合方式，或者“居住+SOHO”、或 “居住+商铺”、或“居住+画室”、或“居住+无限可能”……出租或自用等灵活的组合带来价值的最大化，高租金收益使得空置的别墅得到合理的利用，别墅内的常住人口也可以借此找到一种新的价值读解。;珠江东岸;珠江东岸;商墅创意商业街区