2010年度济南银座中心总结报告全.pptVIP

2010年度总结报告;; 一、 市场背景回顾 ;政策影响;项目;新政下济南市场成交量下跌,市场出现萧条; 西部整体状况平稳，因入市项目少，且作为商业地产受新政影响较小，量跌价升，市场比较理性状态。;淡市中的表现：大面积高价滞销,中低价中小面积畅销;部分市场表现: 10月23日（周六），位于奥体中心对面的鲁商国奥城推出6#精装公寓。公寓总计26层，1-3层为商业，4-13层为本次出售部分，14-20层为之前团购部分（国电等单位）。21-26层为LOFT产品暂时未出售。4-13每层15户结构，可出售房源共150套，当天去化74套，开盘销售率为49%，均价13800元/平方米。6#公寓精装标准为全装修3000元/平方米。 10月21日（周四）名士豪庭推出二区6#楼，18层，三个单元，面积141平米的三房、183平米的四房，共108套房源，均价9500元/平米，当天去化50套，当天销售率为46%。;;; 济南公寓市场70%以上为投资；其中50%以上买家有商务办公之需求或定向于投资商务办公。;济南西部 West of Jinan;1）投资型物业面临良好市场机遇； 2）在本区位公寓物业，特别是面向投资性需求客户、成长型企业、追求时尚潮流达人具有较大空间； 3）房地产调控政策对商业地产相对影响较小； 4）能实现更好的销售溢价。; 二、 营销回顾 ;推广总结 ;第一阶段（形象推广期）：3月~4月;第一阶段（项目形象、名寓形象诉求期）：4月～5月;第二阶段（名寓销售信息释放期）：6月~7月;第三阶段（名寓推广定位调整，系列推广）：8月;第四阶段（名寓加推信息释放）：9月~10月;本阶段项目刚立势，来访客户876批，来电2380个，客户主要是路过;第二阶段：6月-7月;第三阶段：8月;第四阶段：9月-10月;媒体投放分析;项目推广效果总结：;开盘活动总结 ;4#;;5#;主打投资牌，调整名寓定位为：“综合体之上 五星级公寓 投资巅峰座”，自立势推广以来没走弯路，一直保持着较高的品质。 4#楼开盘后，项目知名度增加，老带新显效，意向客户数量增加。 随着部分商业价值点得以落地，现场能够及时进行产品投资价值引导、投资说辞升级，提升了客户心理预期。 置业顾问经历了4#楼的开盘，对客户的投资引导有针对性，谈客能力提高。 有效的认筹优惠，低门槛措施，保证了认筹客户基数。 认筹开始后，果断进行4#楼封盘，对外宣称售罄，提升了置业顾问和客户信心。 开盘前精准的客户摸排，房源引导，提高了开盘解筹率。 现场星光大道、冷餐、抽奖、演出等活跃了现场气氛，提升了项目品质。 现场工作人员尽职尽责，流程有效组织，通过现场气氛进行有效逼定，保证了开盘成功。 发挥平台的力量。 项目之所以能取得开盘热销，与银座集团支援、信立怡高、世联地产等各方努力分不开。;重要节点;2月1日 银座中心销售团队组队 4月10日 银座中心销售团队进场、样板间盛大开放 5月29日 银座中心4#楼尊贵客户登记 6月20日 银座中心4#楼蓝钻客户集中升级 7月3日 银座中心4#楼盛大开盘 9月10日 银座中心商业裙楼顺利封顶 9月11日 银座中心5#楼盛大认筹 10月30日 银座中心5#楼盛大开盘;蓄客总结; 4号楼开盘前蓄客分析（3-6月）;效果评估： 本次活动通过各团队认真的筹备，活动准备充分，开展较为顺利，客户参与积极性很高，现场整体气氛较好，达到了预期的目的。 活动现场对老业主回馈星巴克咖啡体验券，与客户良好的互动。 现场派单效果一般，但创下良好口碑。 项目商业信息展示充分，提高了客户心理预期。;效果评估： 本次活动通过大家的认真筹备，活动准备充分，开展较为顺利，客户参与积极性很高，现场整体气氛较好，达到了预期的目的。 现场到场有100人次。 总费用为3500元。; 三、 成交客户分析 ;A、来访途径;B、居住区域或工作区域;;D、成交客户特征;D、成交客户特征;E、客户购买驱动力因素;数据概括;客户分析;个案1;个案2;个案3; 四、 销售业绩回顾 ;日期\产品;2010年银座中心各月成交情况;序 号; 五、 营销费用回顾 ;1月到11月营销费用汇总比对; 六、 总结和09营销策略 ;2010年 重媒体投放挖掘客户;;2010年营销策略 三大核心 1、增强挖掘实销客户 重视媒体投放，增加拓展客户渠道，深度挖掘圈层客户资源。 2、热场活动保障销售氛围 部分热场活动的现场筹办，营造现场气氛，增强实销效果。 3、细节打动每一批来访客户 加强现场展示，打造细节品质。用现场展示打动客户，避免客户的流失。;;2009 年 媒 体 费 用 计 划;