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新联康2013年1月新城地产南京江宁G86地块市场定位报告全
江宁G86地块市场定位报告; 地块认知
市场分析
客户研究
项目定位
低密度物业研判
商业分析及建议
售楼处、样板间建议;地 块 认 知;本案;地块现状;周边环境;金龙路;殷巷菜场;交通配套;本案紧靠九龙湖,距百家湖及三山都较近,拥有优越的景观资源;指标及规划;土地价值研判;市 场 分 析;板块划分;江宁区域板块发展演变;主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎
已类主城化;江宁从刚需走向改善,刚需边缘化,核心区域价值不断上升;江宁板块全年上市18570套,环比上升33.8%,成交19928套,环比上升127.3%,成交均价10158元/平米,环比下降0.3%(2011年上市13876套,成交8767套,成交均价10191元/平米)。;江宁区成交房源面积比例分配表;楼盘名称;楼盘名称;东山板块去化;楼盘名称;科学园板块去化;楼盘名称;三山百家湖板块去化;九龙湖板块;楼盘名称;九龙湖板块去化;藏龙御景;项目;未来潜在竞争;客 户 研 究;客户来源区属;客户职业分析;客户年龄分析;家庭构成;客户关注点分析;本案客户定位;客户构成;客户细分;客户描述:财富层
翟总:51岁,江宁人,文化程度不高,靠做货架起家,目前一家居住在江宁,在江宁及南京已有三套住房、门面数间,儿子即将硕士毕业,对其他投资渠道不太信任,做生意赚来的钱更愿意投资在房产上,目前所从事行业竞争较激烈,房产投资更加稳定,可以留给儿子。
客户需求:
小区地段要好,要有升值、保值功能,户型要方正,风水要好。;项 目 定 位;;项目整体定位;通过以上分析,我司建议本案产品面积配比为
;通过研究低密度产品的供应、去化、库存,
分析低密度产品的市场机会及可操作性;低密度产品分布图;纯别墅类物业产品分析;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;从分析可以看出,江宁区的别墅类物业供应量大,总价在400万以上,总体去化较为乐观,但月均去化慢,销售周期长;
其中联排供应量最大,去化最好,但库存及后期供应也较大,
独栋、双拼去化最慢,其中独栋库存量较大。
所以考虑本案情况,不建议打造此类低密度产品。;以上项目代表的是纯别墅类物业,且开发时间较早,不能确切反映目前的市场现状,
所以我们选择含低密度产品的综合类物业及最近开发的项目进行分析;万科金域蓝湾;项目名称;未推;去化情况;打造低密度物业体量
(万平米);从市场来看低密度产品去化较好,有较大的市场需求,但混合类物业的低密度产品去化速度较慢,而去化较好的五矿价格较低,后期体量较大。
本案打造低密度产品在经济价值上损失较大,低密度产品不足以弥补容积率上带来的损失。
综合以上分析,我司建议本案不适宜打造低密度产品。;商 业 分 析;东山镇、大学城、百家湖、岔路口四大商圈组成江宁商业市场,
本案附近区域尚未形成可辐射性的商圈。;东山镇商业圈分析;大学城商圈;百家湖商业圈分析;岔路口商业圈分析;九龙湖片区商业分析;商业定位;
餐 饮:55%
休闲娱乐:15%
零 售:15%
餐饮类:
高档餐饮、特色餐厅(如芳满庭、南京精菜馆等)。
休闲娱乐:
咖啡吧、红酒坊、棋牌、精品台球室、SPA会所等
零售:
精品超市、水果店。
;产 品 建 议;商业布置建议;商业布置建议;售楼处位置建议;商业形象展示建议;商业街氛围营造:
商业街为项目形象的直接展示面,建议通过对商业的包装提升项目的品质,水景的设计更活跃了商业街未开业无人时的景象。;休息座椅设置:阳伞铁艺桌椅的摆设可增加商业街的生活气息,待商业街营业后,更可作为休憩设施完善商业配套。;绿化及小品:绿化能使硬朗的商业建筑变得更加柔和;而水景的设计更活跃了商业街未开业无人时的景象。;售楼处展示建议;售楼处装修风格注重整体的尊贵感,在材质的选择上可运用名贵石材等。;室内喷漆、壁布、钢刷木地板、铺上地毯使得项目更具高贵。
大厅挑高,连续的拱廊与高耸的天花板表现出尺度的气势。;每个VIP包厢让前来的贵宾沉浸于公馆带来的氛围,实景与幻境交错。;室内廊道、楼梯等公共空间在灯光的设计上,优美的吊灯在地面投下一圈圈的光晕。
自天花垂下华丽的吊灯,将周围映射出璀璨的光芒,也让楼梯显现出细致的典雅。;休憩处形成交流空间,供顾客参观完样板房,停留在此,休息片刻。;项目围挡展示建议;整个项目施工现场及示范区建议用项目围挡进行包装,并通过借景的手法弱化围挡的存在,将围挡与示范区景观融为一体,使视觉有遐想空间,并通过围挡的品质来增强项目品质。;价格推导
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