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PAGE  PAGE 6 关于楼市温度的对话 　　五一假期,北京终于告别了持续7个月的低温,跑步进入夏天,然而北京楼市的温度却恰恰相反,一头向下。以二手房为例,5月1日、2日的日均签约量仅为211套,与4月份相比,降幅达82%。 　　对于很多的地产商和准备买房子作为投资的人来讲,4月份令他们印象深刻。4月14日新的国十条出台了,4月30日北京的地方性的限购措施也出台了,“验户口本,验结婚证”。业内说,这是有史以来最为严厉的调控措施。 　　北京的开发商陈先生说:在北京,最火热的时候是2007年,北京一谈能卖五百套房子,到了2010年的3月份,北京一天能卖两千套房子,而且在销售量增长的同时,价格在大幅攀升。比如比较典型的就是北京通州,在2009年12月底,还是一万块钱,而且这一万块钱用了十几年才涨到了一万,而进入了2010年,一到三月份就涨成了两万,4月份还不到20天就接近了三万。所以这种速度确实连我们开发商都接受不了。 　　并且,随着二手房新政出台,上海、广州、深圳及各地政府也纷纷推出房产新政,限购二套住房上调首付比例调整房贷利率。 　　Q:新一轮调控,从价格暴涨、摇号竞购到持币代购,市场遇冷,重症用猛药,病去如抽丝,此次房地产调控能帮助中国房地产市场走出怪圈,获得稳定的可持续发展,并在制度和体制改革上获得突破吗? 　　A:房地产调控被称为“史上最严调控”,决策层已经动用了金融政策和税收政策,准备将居民的资金从“二储蓄”不动产领域赶出去,让其回归银行。银行已经做好了“欢迎”资金回家的准备。去年巨量信贷被不动产的不动性套牢之后,并没有危及通胀和实体经济,但此次调控目的已经很明确了,就是将已经搬家的储蓄从楼市和股市中赶回银行。 　　Q:将已经搬家的储蓄从楼市和股市赶回银行,您怎样看待这个问题? 　　A:这算盘很如意,事实上却遭殃的是通胀问题。越是加息和上调准备金,通胀越是严重。 　　Q:造成这种现象的主要原因是什么? 　　A:这是我们不希望动用加息和上调准备的一个重要原因,更重要的是,加息和上调准备金并不能解决当前的房价上涨。 　　Q:为什么? 　　A:因为房价上涨的动能基本上是供需失衡,动货币工具的刻度和数量显然是无效的。而且,历史也告诉我们,从2006年到2007年那轮猛烈上涨的行情中,加息和上调准备金基本是无效的工具。反而差点将我们的经济搞垮,若不是紧急恢复正常的货币秩序,经济大势可能就逆转了,一旦大势逆转,想救都来不及,日美教训已经很深刻了。上一轮宏观调控其实我们就玩了一把险棋,虽然没有真正陷入泥潭,但我们已经赌不起了。 　　Q:那对这种通胀,有什么好的解决办法吗? 　　A:对付成本推动型的通胀和输入型的通胀,加息和上调准备金只能伤害实体经济,对于房价和通胀基本是无效的。当前的调控目的看上去非常的矛盾:又想将资金赶回笼子里,又害怕资金躲到笼子里不出来。不将资金赶回银行,我们面临的是高通胀,若要赶回笼子里,可能又会对实体经济的发动机造成致命的伤害。 　　Q:这种致命伤害会直接表现在哪里? 　　A:其实,就股市和楼市而言,历史上曾经出现过这样的困境,如果你不是个健忘的人就不会忘记:银行储蓄受到信贷增长的危险害怕贬值,迅速出笼,将股指恶炒到6124点,房价在2007年一路走高,量能就是储蓄大搬家;但等我们发现,这样搞很危险的时候,紧急刹车又导致股指一路下挫,大量资本回笼,导致2008年房地产成交量一蹶不振,股市暴跌近四分之三,经济失衡更加严重,实体经济处于高通胀火烧之后,随即又陷入冰冻考验,产能过剩以及通缩让实体经济发动机民企几乎濒临绝境。 　　Q:这个有印象,2008年末后,为了对抗通缩,巨量信贷出笼。 　　A:是,巨量信贷的出笼,又使经济内分泌失调。内分泌失调的经济接受不了资金,本来就过剩,没有人愿意搞实体经济了,因此,资本或明或暗的跑到股市楼市里炒作,地价房价齐飞,间或恶炒大蒜和油料,我们的管理层不停想办法为他们找出路,但垄断产业开放度不够,他们在房地产里暂避,自愿被土地和房屋套牢。为了能够恢复经济,也只有放出贷款,这没错,而将资本引入不动产圈住,很聪明的办法,但现在这种平衡就要破了,倒霉蛋就是通胀压力加大,通胀压力加大是一些自以为是的人作祟的结果。 　　Q:您说,倒霉蛋就是通胀压力加大,那是什么迫使出现这种通胀呢? 　　A:其实,逼出的通胀并不是真正的通胀,因为实体经济的产能过剩并没有真正的消耗,并非是需求过旺引起的物价上涨,而是逼出来的物价上涨。 　　Q:物价上涨是逼出来的?! 　　A:物价上涨只能加剧人们对于货币储蓄贬值的恐慌,进而逼迫人们购买资产保值,不知道哪个资产将成为新的倒霉蛋。一方面,通胀压力沉重,另一方面,实体经济过剩,这本来是两种相反的情况,一旦纠