重庆金科·VISAR国际4月总结及5月推广计划.ppt

过五关斩六将 VISAR国际4月总结及5月推广计划;第一部分4月营销;4月市场，以迅雷不及掩耳盗铃之势—— 由动如脱兔，转为静若处子。;宏观市场;政策，犹如超速后的急刹车一般 从“新华六评”开始，新华社对楼市调控的评论就成为政策和市场 的重要风向标。4.26，新华社在财经专线播发题为《重拳之下，楼 市“混沌期”还能持续多久》的专电，在“混沌期”这个新概 念之外，最值得注意的是，文章首次出现了引导房价“回落” 到合理区间的字样！而此前，这方面的措辞一直是“遏制房价过 快上涨”。从“遏涨”到“回落”的重大变化，是否意味着调控 的又一次大发力呢？;4.19日上证大盘指数重挫5%;新政背景;四大城市2010年3月份与09年同期相比平均上涨55%;宏观市场;1.政府的两面性;2.信贷投放持续放量;3.因09热销，市场供给不足;4.通胀预期加速;宏观市场;宏观市场;看完了全国市场，我们看看重庆。 ——重庆区别于全国市场。;——五大中心城市之一 ，未来五到十年，巨变，特别是两江新区挂牌， 将使重庆，全面超越深圳天津;【小结】 重庆总体房价水平不高，未来发展潜力巨大， 因此在未来10年内，成为整个中国，乃至世界的聚焦点。 ;【市场预判】： 1.重庆房价受新政影响较小，下行空间延期到来； 2.房价下跌空间有限，全国市场30%，重庆15%； 3.持续时间短，重庆有望在下一个机会点后再次爆发。;【客户预判】 1.部分客户会降价销售手里投资房源； 2.整理资金，观望楼市，转战其他市场； 3.合适时机，抄底重庆。;【KFS预判】 1.小KFS活命，大KFS稳起。 2.即时调整产品和营销策略 3.拿地，为下一轮房地产上 升周期储备足够的资本。;VISAR的春天还没开始， 就迎来了寒冬。;四月客户数据分析-来电;四月客户数据分析-来电途径;四月客户数据分析-来访;四月客户数据分析-来访途径;四月客户数据分析—来访意向户型;四月客户数据分析—来访客户抗性分析;四月客户数据分析—来访客户抗性分析;四月客户数据分析—VIP卡办理情况;春天的急刹车：;VIP客户购买意向;VIP客户分类;VIP客户户型需求区间;4月营销回顾;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;焦点网：;新浪网：;来电分析;搜房网：;来电分析;4.17日新浪乐居看房团;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;来电分析;现状;现状;当前形势下，VISAR国际有无必要重新建立项目属性，并进行针对推广？ 答案NO;VISAR国际的属性？——商务属性;VISAR国际的商务属性目的：——提升项目调性——溢价能力更强——区别周边市场——类似于SOHO的商务空间是商住皆可的;VISAR国际商务属性推广目前面临的客户抗性——市场购买信心——10000元以上的价格抗性——较高的首付门槛——可能会挡住部分纯住宅客户;首先我们明白——建筑空间的使用属性是由使用人赋予的。;VISAR国际商务住区 与普通滨江住宅区别？;VISAR国际是 商务投资品 = 住宅投资品;客户当前对于VISAR国际最大的抗性是什么？;没错，是购买信心，现在“人心不可用”。客户关注价格不假，但其根本是关注价格的趋势，是涨还是跌，如果涨再高价格也会买，如果跌再低也要等，“买涨不买跌”。市场唱多唱空多如牛毛，但大多数人对短期房地产市场都无法预测，一片混沌。——对未来是涨是跌无法预期时，大家都会暂时撤退观望。;四辩VISAR坚持商务调性营销：如果项目属性改为住宅，且不说前期做的大量铺垫和现场工作受到影响，我们暂且求解：1.更改项目属性推广后能否提升客户购买VISAR国际的信心？  ——不能2.能否抵御客户对于VISAR国际的价格抗性？ ——不能3.能否降低首付门槛？ ——不能4.是否会让客户觉得我推广是商务因此不能居住？ ——不会;所以，我们认为：VISAR国际应该坚定不移的走商务调性;思路有了，推广怎么做?;项目属性;结论：VISAR国际，5月无广告。——没有强力销售诉求，广告做了白做；——VISAR费用紧张，100多万还有7个