郑州宏光·蓝水湾推广策略提报.ppt

;;一 悟市;09上半年郑州市场分析;上半年郑州市商品房经历了由快速增长到平稳销售，销售均价也连续上升，增幅近900元/平米，平均每月上调160元/平米，但增长幅度成递减趋势。 ;郑州市住宅销售统计;商品住宅的销售量与商品房增长一致，月均销售套数7666套，3-6月均在9000套以上，价格上涨745元/平米，月均涨幅达150元/平米。 住宅占商品房总体销售套数的90%，销售额占总体的80%。 ;2009年1—6月份，郑州房地产市场共销售商品房486.87万平方米， 相比2008年商品房销售面积同期增长59.40%。 与此同时， 2009年1—6月份，郑州市房地产市场预售商品房259.85万平方米，同比下降30.46%。 上半年刚性需求得到极大的释放。 5万套的消化量去化了2008年库存，大大缓解了市场空置压力和开发商资金需求。 上半年市场形势仍得益于政府政策助推。 ; 经历09年上半年改善性需求的逐步释放，改善性需求和投资性需求在下半年将逐渐增多，市场需求发生改变； 下半年销售均价继续保持适度上涨趋势，涨幅将趋于平稳； 上半年市场销售约500万平米，7月份市场销售形势保持上半年持续热销态势，按照以往的销售规律，金九银十的销售高潮的到来，下半年将会继续延续上半年的良好态势，下半年预计销售量会持平； 下半年市场供应量会大幅增加，新项目陆续入市，上半年的市场供应量，预计下半年开工量500万平米以上。;1、郑州房地产住宅市场刚性需求得到释放，销售火爆； 2、下半年市场将延续上半年的市场行情，但价格增长将有所放缓；;区域前景解析;郑东CBD，区域价值不断提升 “三年出规模，五年出形象”，政府单位和开发商的齐力进驻，一个国际化的CBD初现端倪； 商务配套和居住配套日趋完善，价值不断提升： 随着政府部门和知名企业的进入，以及会展经济的发展，郑东CBD得到众多的经营者和投资者的青睐。 土地价值日益稀缺：CBD区域已基本开发完毕，土地价值日益凸显;区域典型个案扫描——温哥华广场;区域典型个案扫描——联盟新城;区域典型个案扫描——绿城百合公寓;案 名;项目位置;区域内重点竞争楼盘概况 ;1、郑东新区已成功树立“中原富人区”的区域标签，郑东新区成为一种荣耀，一种身份的象征。 2、市场去化速度稳定，该区域价值被高端人群认可，另一方面证明该区域豪宅市场尚存在很大市场需求。 3、郑东CBD高端居住区已基本开发完毕，在售项目已进入清盘期，新开楼盘有限。 4、 本项目作为CBD富人区最后一块风水宝地，存在很大的市场机会和良好的客群基础。 5、CBD区域内滨水社区稀缺;在一个机会和威胁并存的市场里 在一块发展潜力巨大的土地上 我们如何突围？;二 观己;蓝水湾效果图;蓝水湾效果图;蓝水湾效果图;蓝水湾区位图;蓝水湾房源分布图;本案表象关键词;区域优势：位于CBD核心区，郑州经济发展的核心前沿，未来潜力不可限量； 交通优势：农业动路、龙湖南路、如意东路等纵横交错，交通便利； 生态环境：紧邻如意河和昆丽河，收藏CBD最美丽的风景； 周边配套：配套齐全，教育、医院、娱乐等各种生活配套齐全 规划优势：以人为本，尊重自然，细微关怀的设计理念； 建筑优势：观景大宅，每户均可欣赏CBD景观，居住舒适；;W—劣势;Opportunities ;Threats ;SWOT交叉分析;本项目依靠CBD，收藏两大水景资源 在郑州富人区 精心打造水岸名居 必将得到消费者的青睐 ;三 审客;客群定义;1、主力客群 CEO阶层：在金水区、CBD办公的私营企业主或生意人，认可区域，为便于工作或犒赏家人而在此置业。 地市BOSS：地市私营企业老板阶层，在郑州做生意，为孩子上学或方便工作需求在此置业，已成为郑东新区豪宅的主力军之一。 2、辅助客群 公务员阶层：政府官员（处级以上干部）、企事业单位公务员、医生（如省人民医院主治医生）等。 全市范围内（金水区外）客群：市区向往郑东新区环境的实力客群。;目标客户群体年龄层次;目标客户群体购买行为;目标客户群体需求特征;目标客户群体心理特征;他们不事张扬，生活自然、从容、随意 不会象小富阶层那样招摇过市 也不会象守财奴那样谨慎刻薄 他们有足够的物质基础来构建精神堡垒 注重思想与精神的提纯与升华，引领事业攀升与稳固发展 追寻能够满足与子女、父母几代同堂，享受舒适生活 在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈子文化” 交往者地位相当，趣味相投 看重生活圈子素质 ;客群素描;他是一位勤奋与聪明的人 他具有行业领袖的潜质或者已经是行业领袖 他看重权利的影响 他看重声誉 社交中,他不随意变化圈子 社交中,他不随意表达态度 他喜欢真实的故事 他们以男性为多 他们注重家庭安全 他们经常出人意料地冒险 他们关心宏观经济 他们