连云港新海岸时代中心营销策划报告.ppt

新海岸时代中心营销策划报告;··· 序 言;本次代理项目为新海岸时代中心花园4#、5#楼部分毛坯房（代理销售面积为20473.45平方米），具体如下： 1、新海岸时代中心花园4号楼2-4层 2、新海岸时代中心花园5号楼1-13层（1层北侧及8层已售）。 3、截止12月31日，销售额不低于1个亿;项目目标;基于本案现状（现房），项目能否成功取决四大元素： 1.项目基本市场条件评估 2.品牌影响力 3.营销水准 4.战略团队 *项目稀缺地段及产品自身素质+港口集团入驻=1+2的问题解决 *智博的营销团队+新海岸地产市场化运作=3+4的问题解决 结论： 定位决定胜负！营销影响成败！;品牌现状： 新海岸地产市场化运作第一步 关键问题： 国企体制下的市场化转变 成功案例： – 保利地产从文化产业成功转型地产行业，并将其原有的文化资源转嫁至地产行业，在地产行业树立“保利地产模式”。 – 天津港、宁波港凭借自身的独特优势，其旗下房地产开发公司已经成为当地综合实力较强的开发商。 最终结论：转型地产，必须经过市场化的运作，成功将开发经验进行模式化。;项目现状： 商业/写字楼/配套 关键问题： – 因项目当初设想为自用大楼，在市场运作上，对于产品考虑有先天不足 – 资金不是问题，项目效益最大化（利润与品牌）才是目标 – 项目不是只办公与商业的销售问题，商业提升整体品质才是关键，形成商业与商务的相互融合。 解决方案： – 整合全局，大规模冲击大格局 结论：事关重大/时间急迫/稳扎稳打 品牌先行/实力开局/通盘考虑;区域以及相关竞争楼盘现状;城市东进，拥抱大海，随着2006年市委、市政府提出的新城市规划，进一步突显了连云港功能职能，“一心三极”的城市功能规划，连云区占据了一心一极，随着城市的发展与需要，连云区将作为重要的商务领地。;10;连云港港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港，与全球160个国家与地区进行贸易往来。;目前，连云港城市已经形成海、陆、空立体交通网络，不仅是外向发展，还是对内辐射，连云港的交通地位日益突显。为整个连云港城市发展奠定了坚强的外因。;区域规划分析;;平山;金海国际 甲级5A标准 一线海景 全玻璃幕墙立面 1-4层商业 6-20层写字楼 22-32层精装公寓 33-34层会所;写字楼;18;写字楼;一号区块棠中路及中华西路商铺租金12元/㎡,写字楼租金1元/㎡. 二号区块院前中路及周边商铺租金3.5元/㎡,写字楼租金0.8元/㎡ 三号区块东盛世纪花城商铺租金0.5元/㎡,写字楼租金0.8元/㎡ 四号区块港城大道老区政府范围,商铺租金2.5元/㎡,写字楼租金0.6元/㎡ 五号区块平山西路及周边,商铺租金0.5元/㎡,写字楼租金0.6元/平方米;;历繁华，思过去而知未来。;新海岸时代中心项目总体定位;产品规划建议;超越 城市梦想;一、核心价值——区位价值 二、软性价值——港口集团品牌号召力 三、特色价值——商业规划价值 价值角度一：商业定位价值——连云首个时尚休闲主题商业； 价值角度二：商业模式价值——连云首个城市第四代商业中心； 四、功能价值 价值角度一：特色服务功能——连云首个具备商务特色消费功能的城市中心商业组态 ； 价值角度二：体验式商业中心——商务中心，也是购物中心，同时还是社交中心； 五、投资价值 连云地区最具投资回报价值的OFFICE； 六、运营保障价值 全方位运营保障（暂拟） 七、产品价值 八、未来商业品牌价值 未来持续引入具有影响力商业品牌；;我们认为：项目商业部分首先是工具，其次是目的，关键是商业部分能够为其他部分带来品质提升，提高溢价。;项目位于中心商务区核心地段，辐射范围至少可达5公里，升值潜力巨大 未来消费人群主要有三种类型： 主力消费客群：OFFICE办公人员 次级消费客群：BESIDE商务人群\住家及俄罗斯专家等 潜在消费客群：海港旅游、休闲客群;由此可见项目自身随着大批企业的进驻写字楼，如此大体量的 办公空间必定带来大量的常驻及流动商务人群，OFFICE办公人 员对于商务及日常消费的需求也将日益增长。 同时，周边商务人群亦无上佳的商务休闲，时尚消费的去处，还有区域内的住家，常驻国际专家，以及外来休闲旅游人群，都需要一个更加国际化，更时尚，同时也是更便捷，更潮流的消费场所。;由于开发商本身的高端形象，所以我们的合作品牌也应该具有相对高度，我们建议引入WATSONS、MANNINGS等连锁CEPA， HM,ZARA等国际时尚快速品牌店， 舒适堡，FELLWEEL等知名健身会所， MISTER DONUT,BESTBITE,PIZZAHUT休闲食坊