郑州元通轻纺城项目策划报告.pptVIP

;PART1;;宏观政策特点：“限”字当头，“控”字为重 ;宏观政策调控未来市场预测; 将受到新政的迅速波及，房价“调控”威力渐露，城市房价开始松动，低价盘开始涌现，市场“抛盘”现象明显，甚至出现零星的“退房”潮。 二手房挂牌量激增，成交迅速下滑，实力炒房客出货出逃现象明显，卖方主动降价行为渐多。;以郑州市场为基准的月度还款额变化情况;各方;小结： 相对于沿海一线城市，郑州投资购房比例较低，绝大部分是自住购房，因此房价泡沫相对较小。此次新政，重点打击的是投资购房行为，对郑州这样一个以自住需求为主的市场来说，近期影响不会太大。“如果说有影响，也是买卖双方成交速度减缓，增加持币观望的心态，导致成交量下降严重。同时本次调控主要针对住宅产品，对于从住宅市场挤出的资金，反而促进商业产品投资市场。;区域介绍;区域交通;区域环境;配套缺乏;建材钢材市场：;建材钢材市场：;中原花木城：;07年初,24平方商铺价格， 根据位置优劣不等，分别是65800/70000/98000/108000/元/铺,六年包租,六年后1.2倍回购.土地适用年限30年。;中原汽配大世界 ;中原汽配大世界是集汽车配件、汽车装饰、汽车维修、商务信息、居住办公、物流配送等六大功能为一体的汽车贸易中心。郑西最大、最完善、最专业的一站式汽配装饰专业市场。中原汽配大世界将携手中原路多家汽车4S店和三环50余家汽修厂，整个市场共分一个商务中心，四大功能分区，其中商务信息中心2万m2，产品交易区10万m2，5万m2市场公寓区，仓储物流区3万m2，3万m2大型停车场。;明宇汽贸城 ;目前招商50%,市场较冷清.同时郑州市车管所西所已成功进驻本市场并开展车辆审验、检测、上牌、过户等一系列服务。二期工程占地200余亩，以汽车配件、汽车装饰美容、汽车维修为主。建立起省内最大的汽车用品及服务市场，预计于2011年开工，三期工程占地300余亩，以仓储物流，商务酒店，办公写字楼为主，总投资将达到15亿元。拟建成仓储物流区、大型汽车综合体验场、综合商务功能区。;大厨房市场：;小结： 1、周边专业市场大多数体量暂时不具备规模效应。 2、不论业种，经营状态都不理想。 3、区域住宅氛围薄弱，项目周边无较大型住宅楼盘。 4、部分专业市场土地采用租用形式，手续不全。 5、整体人气缺乏。 6、周边配套不成熟，对于从业人员的吃、住、行等生活 造成不便。 7、经营管理存在问题。 8：政府投入不足。;;;南阳路床上用品市场（今年改造） ;丰乐家纺城 ;纺织大世界（目前郑州的主要轻纺市场） ;纺织大世界 ;区 域;小结： 1、从整个郑州轻纺市场来看，没有成规模的市场、没有专业化运营的市场，一个全业种专业化的轻纺市场是目前郑州缺乏的。 2、市场建筑物多为单层的临时建筑物，形象非常差，市场管理无章、乱收费现象严重，不能体现现代商城的实力； 3、市场配套功能不够完善，如仓储、信息发布、物流、中专等，制约了商家的发展； 4、市场覆盖面积在萎缩，原来本地纺织品可以覆盖整个中西部，甚至是东北三省，因规模、管理、商品组织、服务等方面的欠缺，目前本地的纺织品市场只能覆盖全省，有的甚至只能在市内销售； 5、此类市场都在市内的主要交通要道，车辆流动非常大，极易造成交通拥堵，增加的城市交通的压力。 6、市场体量小，分布太分散，无法形成集中优势，不能够形成集约化的产业链等问题。;;;经济技术指标:;本项目现状:;项目SWOT分析 ;劣势分析（Weakness）： 周边环境较差：周边尚不成熟。 位置较偏：位于西4环外，距离市区有一定距离。 配 套 差：生活配套不完善，银行、饭店、娱乐、休闲、商场、 相距较远。 容积率高：容积率3.2，对于一个商业市场是非常难以规划的。 人气不足：区域人气差，对于商业是非常的不利。 认知度差：区域市场认知度不够，郑州市民对于此区域的认识 就是工业园。 消费力有限：周边居民整体层次不高，消费力有限。;机会分析 （Opportunity）： 对于住宅的调控，可能促进商业市场的投入。 大体量商业可能更容易形成聚集效应;结论： 项目周边环境还不成熟，商业无充足的市场支撑。且项目自身经济指标具有较大的限制性。我们建议此地块近2年作为公司储备用地，暂时不开发。;PART2:;如果需要在近期开发此地块，必须要以下几个方面来全面配合: A: 准确找到合适的业态。 B：在产品定位上拔高，挣脱出本地专业市场的局限，打造 全新的专业主题模式。 C：需要合理的产品规划。 D: 需要郑州市政府的大力支持。;1：适合的本项目定位，才能最大化地获得市场的 认同。获得各方面的支持。 2：如果产品还是停留在一般专业市场的常规思维，