邢台项目操作手册.ppt

邢台东董村项目操作手册;目 录;第一部分：邢台房地产特点分析 ;一、土地市场特点分析;1、土地市场交易量; ;;2、土地交易价格;3、土地供给方式; 第一，土地获取竞争激烈。随着一、二线城市房地产开发难度的巨增，三、四线城市的房地产开发开始走热，众多的房地产开发商开始转战三、四线城市，土地获取竞争势必激烈。 第二，价格大幅增长势不可挡。由于政策限制商品房用地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严格，开发商取得建设用地的难度增加，供不应求将导致土地价格持续上涨。加上土地本身价值的不断提升，不管是城区还是郊县，土地的总体价格仍将继续上涨。 第三，土地供给紧缩，新扩张区域土地供给逐渐成为主体。新开发区域虽然土地供给较多，但受到生活配套设施的影响，在原主城区置业仍是首选。尤其是城中村改造项目的暂批，为我们赢得了市场机遇。;二、商品房市场特点分析;1、邢台房地产发展三个阶段;第二阶段：02-06年，外地资金冲击下走向规范的过渡阶段 客户特征：客户层次广泛，需求多元化，楼盘选择及消 费心理区域理性，散户消费成为市场主流； 开发商特征：新的实力开发商进入市场，资金注入量大 开发理念新，对本地市场造成极大冲击。注 重客户需求，品牌意识强。（相对而言） 项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小 高层逐步被市场认可。专业营销机构逐步被 市场接受，媒体市场充分挖掘，宣传手段不 断翻新。;第三阶段：06年后，政策大捧下的飞速增长 客户特征：经过多年的市场引导，客户购房热情迅速拉 动，随着城市规划的强制实施，投资购买行 为呈几何级增长，二三次置业成为消费主流 开发商特征：外地开发商纷纷涌入，带来大量资金和先 进理念，本地开发商逐渐形成几大品牌市场 竞争激烈，开发形式多元化，注重项目前期 定位。 （相对而言） 项目特色：多元化、综合性发展。旧城改造、城中村 改造建设力度加大，规模开发，环境价值、 规划价值被较大利用。; 上述市场背景下，客户、市场及开发商的较大变化： 客户需求变化： 2000元/㎡以下：单纯居住需求 住宅升级 2000元/㎡以上：住宅升级基础上 品牌、品质 市场环境变化： 地理环境：打破地域限制。由地段创品牌 品牌创地段 产品环境：接受小高产品。由产品单一 产品多元化 开发商变化趋势： 开发模式：建立品牌意识。开发模式单一 多元化、规模化、人性化、理念化、特色化 营销方面：炒概念 创品牌 ;2、商品房供给分析;3、市场需求分析;改善型需求－－房地产的重要力量 不久的将来，改善型需求将是邢台房地产市场的重要发展变化，随着市场消费结构的不断完善，首次置业、二次置业、多次置业与中、高、低端形成良好的消费梯度，二次置业的比例将会大大增加。消费能力强、产品质量要求高是其主要特点。 保值、增值－－消费意识的体现 邢台消费者具有购房保值的消费意识，中高收入者普遍具备2套以上住房，随着经济的发展，此消费需求仍会加强。;4、商品房价格走势;项目名称;项目名称;市场需求的强劲推动了项目销售速度 07年，邢台房地产市场就像股市中的牛市一样，市场好的出奇，人们的购买需求旺盛，很大程度上推动了项目销售速度。当然，诸多项目的求新变化也为市场提供了多元的产品，刺激了购买需求。 大多开发商比较满于现状 在我们的多次市场调查过程中，能够感受到大多数的开发商对自己的销售情况比较满意，似乎没有更大的发展战略。;6、产品结构与特点;邢台商品房产品存在的弊端; 第三，营销理念比较空洞，缺乏实际支撑。多数项目只有一个主题，一个卖点，且项目营销主题比较空洞，诸如国际、尊贵、府邸、欧式、净土，这些营销主题与项目自身的产品线关联度很弱，产品与营销是脱节的。 第四，营销方式比较单一。在当地我们很少看到DM单，没有灯杆广告，甚至有些楼盘连楼书都配备不齐，更不用说项目内刊了。这里的营销非常简单，就是告知、告知再告知，与客户的互动和交流甚少，不能充分展示产品特点。 ;永辉巴黎;正在施工中的项目，该项目在 当地属于外檐设计较新， 材料使用较好的典型楼盘。;当 地 的 双 拼 别 墅;青 青 家 园 独 栋 别 墅;永辉巴黎户型;阳光维也