2012年3月10日安岳市民族星城Ⅲ期云顶营销策略报告.ppt

SUMMARY;冬天来了？春天还远吗？ 民族星城III期云顶2012年营销策略报告;2009年-2011年营销回顾;节点定价，小步快跑，树立标杆; 2012年 300天 普宅4100元/㎡ 楼王4500元/㎡ 300套，1.2亿;SUMMARY;2011年政策回顾; 片区标杆：柠都新城地中海产品；毛坯价格标杆：盛世首座4730元的最高价。 随着财富中心试营业，五星级酒店修建、大型购物中心等信息的发布，大量聚集人气，本年度内，片区毛坯价格预计可以探顶到4800元/平米。;未来市场将给我们带来机遇，但产品同质化竞争严重，项目面临压力较大;在售洋房户型配比;市场建筑风格分析;市场园林风格分析;;　;　;　;竞争力突出推广方向为地段及产品、品牌;SUMMARY;项目基本情况——刚需产品为主;*;*;民族城上城地块二2#楼及16#楼产品;2012年推售产品户型分析;2012年推售产品户型分析;2012年推售产品户型分析;项目核心价值提炼——勇前品牌力、城市向上发展中轴新区、超值户型;从图中可以看出，虽然没有对老客户做什么实质性优惠，但仍然占到整个来访量的45%，而DM单宣传占到20%，其次是排在第三位的户外广告，占来总来访的15%；未来用三条脚走路，应注重老客户维护，增加宣传渠道，更换户外，以让更多的客户了解到民族·星城。;从图中可以看出，75%以上集中在70年代人以及80年代末出生的人群，这个年龄段，基本已成家立业，是现代社会中的中坚阶层，同时也是刚性需求客户。 ;华宅成交客户总结;本案洋房客户特征判定;SUMMARY;回顾：;整体营销思路——三角模型;上半年三期交房、销售中心惊艳亮相，华宅产品逐步升级;产品属性定位;安岳勇前品牌联展“红”遍安岳;整体营销思路——三角模型;2012年通过民族星城一期交房、新销售中心亮相、品牌商家入驻、 民族城上城五星级酒店修建及大型商业入驻带动及提升项目价值， 达成住宅销售目标。;多批次推出，避免供应过剩 ——项目体量相对较大，不宜一次性推出，应分部多次推盘 利润流与现金流平衡，后期合理溢价 ——根据市场情况，留下合理溢价空间，造成热卖景象。 展示条件满足加推要求 ——推售前，能够实现下一批次加推产品的展示；相关物料配合到位，为客户价格提高预期奠定基础。;工程节点;营销推广策略;;阶段推广建议;阶段推广建议;阶段推广建议;阶段推广建议;推广铺排;二期;二期;二期;解决问题：如何深挖客户并趋精细化，客户层面实现突破？ 执行关键：精准锁定客户，拓展客户资源；;主线一：自上而下寻找客户，由内而外扩散客户，制造影响力 说明： 为什么是自上而下？—— 一个项目如果要让市场觉得高端，就必须从客户的档次上“自上而下”进行传播 为什么是由内而外？—— 得业内者得天下，影响客户买房时的咨询者，树立良好口碑， 从行业内将影响力散播到整个市场。 主线二：经营客户，通过一个客户挖掘一条渠道，利用口碑传播力 说明： 每一个客户的周边都有一群和客户本人有着相同喜好的人，抓住所有到访客户，分析其喜好，进行投其所好，建立长效关系;客户策略;1、行业内推广;1、业主尊贵维护体系;执行目的：充分利用成交业主的力量，使其带领客户到访现场，使成交业主成为我们的销售人员，促进成交； 执行重点：利用活动、节日礼品派送等方式邀约业主上门;执行目的：有针对性的挖掘客户资源； 执行重点：目前到访客户主要以岳阳镇、龙台镇沿线以及项目周边为主，建议进行投放DM现场拓展，并且在其行业内的刊物中投放广告；;累客方式;营销活动;营销活动;营销活动;营销活动;营销活动;目的：小型预热活动，充分利用泳池，进行游泳比赛等活动，进行有效蓄客。 时间：8月中旬 场地：项目景观示范区现场 内容：比赛活动，丰富社区业主生活 推广渠道：短信、DM单、海报、网站后续报道。;营销活动;营销活动;营销活动;时间：2012年4-7月 地点：柠都广场、紫竹公园 方式：设置项目外展点供客户咨询 目的：主动出击寻找目标客群，以达客户积累 目标：每个展点周到访40批，周诚意客户登记100批;地点：各大乡镇、周边小区、周边竞品楼盘 目标：周到访50批;整体营销思路——三角模型;水系：不要做大面积湖面，以浅水叠水为主，考虑游泳池和浅水景观的结合，通过泳池的溢水进入浅水系； 植物：不用在安岳难存活生长的植物，例如棕榈树等热带植物； 香料类植物：香料类植物不要集中栽种，考虑到人可能会对香味过敏，建议分散栽种； 果林：根据季节不同，可以采用不同果林； 架空层：架空层布局考虑生态同时也要划分休闲区域 ；一些老人的活动场所可布置在架空层； 路网：路网设计不要破坏栋与栋之间的组团概念，且要考虑到人行走的方便度。;园林敏感点;建筑小品灵活运??增强小区景观趣味性，提高楼盘品质;立体装饰运用在考虑照明同时