2012年万都置业石家庄正定项目沟通文件.pptxVIP

万都置业 · 石家庄正定项目沟通文件;提案框架;第 3 页;石家庄城市地位：河北首府，处于华北枢纽位置，城市地位不断提升，逐步加强城市竞争力与吸引力。 ;石家庄经济状况：呈稳步攀升态势，处于河北省经济领跑地位。;石家庄人口变化趋势：近年来随着产业的调整，外来人口增长迅速，使城市的吸引力及辐射力不断的扩大，刺激衍生出大量住房需求。;第 7 页;第 8 页;正定县区位概况：紧邻石家庄市，位于北京西南方向，具备铁路、公路、航空运输条件，交通通达度较高，历史文化悠久。;正定县建设规划：构建“一带两轴，一核三元，四镇多点”的空间结构，依照轴线拓展、圈层推进的空间动力规律，融入石家庄整体“十二五”规划发展中。;正定新区规划及发展：新区位于正定古城东侧，以“一心一网，三轴两带，十大片区”的结构理念进行新区的布局。;;本项目用地条件：地块位于正定县西侧东柏棠村，属于大规模的房地产开发项目，容积率较高难以出现复合型产品，档次较低，同时受回迁影响较大。;第 14 页;第 15 页;区域价值梳理小结：;石家庄房地产调控措施：响应国家调控号召，不同于北京限购措施，对非本市居民的购房要求，仅需提供1年（含）以上的纳税证明即可。;石家庄市房地产销售情况：受政策影响，调控效果逐步显现，2011年底销售量所有下滑，预计未来市场将继续受到政策影响。;2011年土地成交市场有三分之一土地集中在石家庄东北部的长安区，预计未来石家庄北部区域开发强度较大，并以高容积率产品为主。;2012年1-2月土地成交市场：北部土地成交依然活跃，其中翟营村2011-2012年已成交多宗土地，预计规模将达300万，将对本案形成竞争关系，进而产生一定客户截流。 ;石家庄房地产市场共分为四个板块，核心区板块、城西板块、城东北板块、城东南板块，各版块市场特征各具特色，其中城东北板块开发强度最高。;石家庄目前在售项目中，容积率普遍较高，产品以高层产品为主，产品同质化竞争激烈。;石家庄市已陆续有品牌开发商进驻，提高产品品质同时仍但无法摆脱高容积率的现状，产品形式较为单一，市场缺乏多元化产品。;石家庄市客户???况：客群购房以自住为主，多为地缘性，客户选择已出现郊区化外溢或具有投资性质的趋势，同时为本案提供了客户支撑。;市场发展现状梳理小结;正定县并没有相关的限购政策，仅针对非首套购房贷款额度、外地人的购房资格作出相应要求，调控影响效果较为有限。;正定县2011年-2012年2月土地成交均为低密度住宅用地，多集中在县区主城内，但体量较为有限，与本案竞争关系较弱。;正定县房地产开发项目有限，开发区域集中在县城主城区，且多以高密度的高层住宅为主，仅2个项目规模突破百万；同时与石家庄市区相比，存在明显的价格优势。;正定县客户情况： 以正定本地客户、石家庄市区外溢自住及投资客群为主，随着北区开发力度的加强，将会出现更多的投资客户。 ;正定县在售项目以容积率为2.5-3.5的高层住宅为主，产品形式极为单一，急需要标杆项目对于区域供给进行整合，起到引领带动作用。;市场发展现状梳理小结;第 32 页;项目核心特性;甲方期望;大盘开发关键因素1：基于城市发展的大思维 ;第 36 页;第 37 页;第 38 页;第 39 页;第 40 页;第 41 页;第 42 页;第 43 页;亟待解决核心问题