2013年度长沙尊邸华庭营销策略报告.ppt

尊邸华庭2013年度营销策略报告;;;1;1;正常销售 3号楼优惠方式： 1000抵10000元，一次性付款97折，按揭付款99折， 5号楼优惠方式： 一次性付款97折，按揭付款99折，家电大礼包优惠10000元 2号楼优惠方式： 一次性付款97折，按揭付款99折，家电大礼包优惠10000元 备注：在以上优惠基础上，可再向开发商申请部分优惠，具体优惠金额及优惠方式根据房源及客户情况灵活变化 整体优惠方式 老客户带新客户优惠： 老客户介绍新客户成交，老客户无奖励，新客户赠送一年半物业管理费， 销售口径的调整： 根据对现有工程进度的预判，对后续销售房源的说辞进行小范围调整，交房时间由之前的年底前（2012年12月31日前）调整为年底前（2013年1月31日前） ;销售：认购套数：551套，认购面积：41105.13㎡，认购金额27301万元； 速度：月均去化约20套，去化属于正常水平，但有很大的提升空间； 价格：实现销售均价6645元/㎡，与周边楼盘成交价格比较处于中间水平。;;时间;;;;;;;;类别;18;19;20;3;1、来电客户分析（认知途径及客户区域分布）：;1、来访客户分析（认知途径及客户区域分布）：;2、来访客户分析（客户职业及年龄）：;3、来访客户分析（关注点及客户价格接受区间）：;1、成交客户分析（认知途径及客户区域分布）：;2、成交客户分析（客户职业及年龄）：;3、成交客户分析（关注点及客户价格接受区间）：; 从整体数据来看，客户来电量，来访量基数不足，从而也影响到了成交量； 从认知途径数据分析，一方面由于媒介推广大部分时间缺失，导致来电来访不够，而路过、朋友介绍客户占有最大比重；另一方面可以看到在使用的有限媒介中，网络、短信的效果相对较好，其中短信的性价比最高； 从客户来源数据分析，雨花区客户为主，其他区域所占比例非常少，一方面说明目标客群集中在项目周边以及雨花区，另一方面说明项目影响力不够，辐射范围有限，在后期推广中可酌情考虑加大推广覆盖面； 客户年龄层次分析，客户年龄主要集中于30-40岁，偏向于年轻化，主要为刚需群体； 客户关注点分析，客户最多的还是关注价格，其次是地段和户型；本案在售大部分房源价格已经超过7000元/平米，高于客户接受范围，价格抗性存在；; 转定率较高，但来访量不足，导致成交量无法提升； 3#的销售情况远优于5#,5#去化难度较大； 项目推广力度不够，且缺乏延续性，导致项目整体知名度、影响力不够，对客户缺乏吸引力； 价格策略一成不变，未起到其本身具有的杠杆作用；销售促销手段相对保守，未将吸引客户关注，吸引来访作用发挥到位； 客户以雨花区及项目周边客户为主，年龄以30-40岁之间为主（其次是20-30岁），整体偏年轻化；职业以自由置业者与私营企业主为主； 客户最关注的仍然是价格，其次是地段、户型、周边环境等。其中周边环境为客户最大的抗性因素！ ;;;国务院总理温家宝2013年2月20日主持召开本届政府最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，确定了扩大房产税改革试点范围。 ;一季度GDP增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，目前中国经济下行已经见底 。 22家中外金融机构有20家认为中国经济已经探底，积极的财政计划与地方投资项目的上马对整体经济将产生明显的拉动作用。;在经历了近半年的土地市场低靡期后，2012年10月土地市场天量成交，当月成交26宗地块，成交面积136.09万平米，成交金额82.19亿元，为近两年土地市场单月成交之最。 2012年9月新增土地供应基本在10月份被消化完毕，金九银十土地需求被大量填补。而10月成交经营性用地中，纯住宅用地仅1宗，大部分都为商住及商业用地，且大品牌开发商10月集中拿地：保利及万科地产10月竞得滨江新城B7地王，中铁地产以11.84亿元竞得岳麓区梅溪湖一块商住用地等。这说明未来长沙两到三年将会有更多的品质项目推出市场，整个长沙商品房市场在诸多品牌开发商的带动下将进入一个更高的发展级层。;长沙2012年楼市出现了明显的回暖态势，供需基本平衡，尤其在3季度以后，呈现出明显的供不应求的态势。 继8月长沙商品住宅市场成交破百万方后，11月长沙房地产市场依然表现强势，全月六区成交99.37万方，虽较10月成交略有下混，但是成交量仍接近百万方，且四季度10、11两月成交已接近200万方。 值得欣喜的是，11月均价环比微涨0.4%，在成交量放量突破的同时，价格仍然维持在今年较高水平运行，并且从趋势上来看，单月市场均价已连续三月出现上涨，2012年下半年商品住宅价格整体出现回升势头。;2013 长沙房地产市场预判;;项目基本概况;5;5