2013年12月胶州西路项目营销策划提案.ppt

上海昌忠房地产咨询有限公司;政策：年初“国五条”出台，造成大量购房者恐慌入市。 楼市：各大城市成交量稳中有升，主要城市楼盘价格持续上涨. 二手房：年初由于“国五条”刺激，一度火爆异常，现逐渐平稳. 土地：土地供应量加大，价格也有所上升. 企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升.;供应：截止11月份已备案在售商品房的库存量近1.8万套 成交：自4月起，成交量增长较快，全年成交量预估1.5万套。 楼市：2013年整体行情较好，胶州楼市出现“量价齐升”，各大楼盘积极入市， 价格：新城区住宅成交均价预计在5800元/㎡水平。 本案所处老城区实际成交价约4700元/㎡水平。;随着近年来胶州经济的迅速发展，胶州楼市也进入了快速发展阶段，特别是新城区的开发以及胶东国际机场的正式落户，对胶州楼市都产生了深远的影响。;从右图可以看到，2013年至11月21日，胶州楼市总成交量达到12549套，仅次于李沧区和即墨市，在整个青岛市排名第三。;胶州楼市从区域上划分，主要分为老城区、新城区以及正在启动的胶州国家级经济技术开发区。 ;老城区：商场、菜场、学校、医院等各种配套较为完善，有一定的升值潜力。而且，对于胶州本地的购房者来说，一些居民习惯老城区的环境，所以在购房时，自然把目光投向老城区的新盘。 目前老城区的楼盘均价在5000元/㎡左右。 ;新城区：新城区经过近10年的发展，目前已经具有一定人气，配套设施也日益完善，由于不存在历史遗留问题，所以发展前景比较诱人。 新城区在售楼盘均价已由10年前的800——900元/㎡涨到现在5500——7000元/㎡。 ;随着胶东国际机场的正式落户，以及胶州市国家级经济技术开发区的顺利启动，该区域的房地产市场也在迅速起步，随着经济的进一步发展，未来也必将成为胶州楼市的重要部分。;从整体上看，在经济持续发展特别是建设大青岛的大环境下，胶州楼市的发展潜力依然巨大。 近年来，由于大量房企的开发，目前胶州楼市总体上呈现供大于求的趋势。 由于前两年严格的楼市调控，压抑的很大一部分刚需，所以几年内胶州购房者的主力还是以刚需和改善型为主。 ;项目位置： 该项目位于胶州西路以北梧州路以东，是老城区的西部商圈居住区。周边在售楼盘主要有：金岸御景、和谐家园、宋城美域、融城等。 ;;;新城区市场;;金岸御景（紧邻项目以东） 占地约6.2万平方米； 总建约11.5万平方米； 总套数为600多套； 容积率为1.85； 多层加高层，现销售均价为5400元/㎡； 现剩余40套左右。预计2年后有新房源入市。 ;楼盘优势： 金岸御景销售较好，主要是依托紧邻二里河公园，周边的生态环境较好，是周边档次较高楼盘； 小区自身招商华润大超市（地下一层，地上两层），自身配套相对较为完善； 楼盘劣势： 位置相对较为偏僻，位于不是以后市政主要投资区域； 周边多为废旧工厂，影响小区形象。 ;和谐锦园（项目正南）： 总占地约2.7万平方米； 容积率为1.28；纯多层； 共368套； 一期销售7栋，共180余套； 现剩余20套左右； 均价5400元/㎡。 ;楼盘卖点： 项目为纯多层社区，市场认可度较高； 周边都是成熟且入住率较高的小区，有很多潜在的客户群体； 周边菜场、公园等生活设施较为完善。 楼盘劣势： 周边环境较为嘈杂，小区档次不是很高！ ;宋城美域： 占地约55万平方米； 容积率2.7； 一期3栋，368套，剩余90套； 均价4300元/㎡，一梯四户； 11月中旬加推19号楼； ;楼盘卖点： 均价低，且以小户型为主，总价较低，很多刚需群体都能接受。 周边公园、菜场、学校等生活配套较为齐全！ 楼盘劣势： 纯高层楼盘，容积率较高； 回迁户较多，影响小区楼盘档次； 户型实际使用面积较低。 ;融城 占地：约12万平方 建筑面积：约40.8万平方 容积率：3.4 一期：4栋2012年11月开盘； 二期：3栋500套左右，预计2013年11月底开盘； 在售：一期少量房源，二期交5千可认筹，认筹客户开盘5千抵2万，并可优先选房，预计均价5000元/㎡。 ;楼盘卖点： 超大城市综合体，自身配套商业较为完善。 离胶州市区中心较近，生活较为方便。 楼盘户型基本为南北通透，户型相对较好。 楼盘劣势： 周边环境较为拥堵、嘈杂； 回迁户较多，后期小区环境可能较差。;区域内竞争楼盘主要购买力为周边的居民和拆迁户改善性住房、七公司（中国石油天然气第七建设公司）的青年人婚房、部分西南部乡镇进城居民和商城做生意商户。;1、该区域交通便利，生活配套成熟。学校有振华小学，振华中学，幼儿园有教工幼儿园等。大的菜市场有两个：七公司农贸市场、西湖农贸市场。 总体上来说，周边人口较多，有很多潜在购房人群。 ;2、胶州市区的主要规划发展方向为东南部新城区，本区域不是市政投入的重点，区域面貌较长时