世联2010年3月惠州中萃花城湾二期营销策略总纲.ppt

荣耀之上 王者归来 ----中萃 花城湾二期营销策略总纲; 3. 市场与客户;;大亚湾核心区域30万平米的豪宅品质社区;百年Art Deco经典立面 湾区荣耀传承; 项目户型产品超大赠送，高附加值，竞争力强; 大亚湾的“香蜜湖片区”，政府重点建设片区，高端项目扎堆，配套成熟;集天时、地利于一身;;对比指标 楼盘名称;; 目前以普通住宅的销售方式虽然取得了一定的成绩，将很难以提升项目的实际销售速度，以及产生强大的市场影响力。 ;;;; 实现目标意味着;1、平均月销售速度达140套；（按照10月1日正常开盘） 2、突破5000元的销售均价； 3、品牌塑造：中萃在区域内成为比肩合生、皇庭的名牌地产企业;;两会政策新风;*;*;2010年上半年，沿海高速开通，交通瓶颈打破，;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;“5+2”族——购房安置家庭，自己关内工作以关内白领的首次/二次换房置业为主;首置型：典型的钟摆式生活者;首投型：首次/2次置业均有，看中投资前景;类型;2010 ，大亚湾【居住】时代的开始;1月;1月;大亚湾中心区在2010年的市场供应量将超过7000套 大亚湾西区2010年的市场供应量将达到6400套 整个片区市场年供应量将达到144万平米 项目在众多同质竞争中，并不具备明显的优势;片区;vs;vs;vs;大亚湾纳入深圳核心城区半小时生活圈，同时大亚湾片区同质化竞争严重;随着大亚湾逐渐融入深圳半小时生活圈内，片区偏刚性需求也逐步增长。 市场面临大量的同质产品的竞争 在如此充满着竞争与挑战的市场中，何种营销模式才是最符合本项目的？？;;大亚湾豪宅 营销策略;物业类别 住宅、普通住宅 建筑类别 小高层 别墅精装修? 地址 广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸? 开盘时间 2004.10.1 入住时间 2005.12.30 占地面积:80万平方米 总建筑面积:120万平方米 总户数:7250;案例 借鉴;星河湾终成中国地产劳斯莱斯;2004年，广州星河湾一周销售突破3亿元，成交均价达到8200元/m2，创下新广州居住板块有史以来的公寓价格新高，同一时期周围公寓最高平均价格仅为4000-5000元/m2左右，这不可不谓之“地产奇迹”。 另一方面，众多业内人士闻风而动，北京、香港等地同行纷纷拜访，参观络绎不绝，星座被公认为是“中国豪宅的新标准”。 2005年-2008年，北京星河湾勇夺4连冠，一期695套已售罄，共销售30.52亿元；二期213套销售22.5亿元；三期累计认购262套，金额27.2亿元；签约252套，金额26.3亿元. 2008年，广州星河湾全新“星河湾6号”认购首日成交超5亿元。2008年11月6日公开发售至今认购达11亿元，一举夺得2008年广州豪宅单盘销售冠军。 2009年，上海星河湾 开盘共推出322套房源，总面积约为9.5万平方米，当日，共成交264套，40余亿元的首日成交金额创中国楼市的新纪录。由此统计，开盘六个小时，平均每个小时销售额超过6.5亿元。;星河湾豪宅 品质体现;高超用心的工艺水平;客厅;星河湾豪宅 品质体现;超五星级物业服务 细节彰显品质 ;星河湾豪宅 营销策略;跨界造势;圈层活动;品牌推广;《建国大业》剧组人员南中国启动盛典2009.8.15;差异化产品形象 品牌营销，高调出击市场 活动营销强势起势 高度重视项目优势展示 优势服务，紧扣圈层，重点突破;王者，自然走王道！;产品 全面升级;楼盘;　;形象 推导;二期 案名推导 ;;备选： 城市之上，王者风范 掌控中心未来，傲视深圳东部湾;豪宅推广 品牌化;豪宅推广 品牌化;;推广 品牌化;推广 品牌化;推广 品牌化;展示 精品化;营销中心前广场包装展示;营销中心外场包装展示;园林雕塑包装展示;园林包装展示;看楼通道包装展示;入户大堂五星级包装;大师级样板房震撼逼定;*;*;*;打造中萃花城湾二期豪宅服务4P支撑体系;服务 五星级;中萃·花城湾五星级服务;全面更新区域营销推广模式;非常规拓展之 席卷加油站——席卷深圳高端车主;抄车牌： 抄竞争项目来访客户车牌号，再找专业公司根据车牌筛选其资料，群发短信以及电话跟进，截杀竞争项目客源。;*;1、销售员Call客 巡展客春交会积累的客户，购买资料的客户。;常规拓展之 【区域客户直击----截流客户】;深圳企业主 惠阳大亚湾，政府领导客户的挖掘;工作思路： 改变被动接待客户的局面，主动走出去，陌生拜访拓展客户。 拓展对象： 自然村村委，银行，证券，政府部门，高尔夫，地方派系客商 拓展方式： 销售人员手提电脑上门给客户推介项目、挖掘直接购买客户群体的同时着重培