2010年上海星光厂改造项目规划及定位建议.pptVIP

星光厂改造项目 规划及定位建议;第一部分 项目背景分析;市场分析及定位;第一部分 项目背景;五角场 功能区;浦东高桥镇紧邻外高桥保税区和外高桥港区，口岸地位明确， 地块位于外环线以内，与中心城区直线交通距离不远， 近沪崇苏大通道起点（连接上海与崇明、江苏、山东的枢纽）， 隔黄浦江与五角场城市副中心相望（翔殷路隧道连接），是凌桥与市区交通连接的枢纽， 浦东大道、杨高路、张杨路三条主干道到达陆家嘴中心地带， 紧临轨道交通六号线，是连接市中心的“生命线”， 规划中的十号线与六号线在港城路实现换乘， 下一个五年规划中，港城路站将作为上海市区联通崇明岛的轨道交通起点站，枢纽地位将被凸显。;30.6%;1.2项目四至及现状;优势 ;位于民居旁，人流主要导入位置，商业价值高。;1.4项目地块驱动性分析;未来5年，150万人口向外转移，上海外围新的机会;产业因素;小结;第二部分 市场分析;城市宏观商品经济背景;;区域商业现状分析;外高桥商业区位——新市镇未来商业规划;目标商业市场概况分析——周边现状;高桥镇现有商业业态分布;;基础商业体量预测结论;商业级别的界定;商业目标客户定位;商业业态规划定位建议;上海办公物业发展阶段;上海办公物业的分布; 上海办公楼市场发展十余年，已逐步形成相当数量的集中度较高的区域市场。按照城市圈层情况划分，这十三个市场可分为城市中心办公区、城市辅心办公区和城市边缘办公区三大区域市场，而每一区域市场内又分别包含多个板块市场。;上海办公物业投资情况;上海办公物业市场概述;外高桥周边区域销售型写字楼市场表现;分区域写字楼入住率;外高桥周边区域写字楼客源比较;分区域写字楼市场总结;外高桥写字楼市场发展缓慢，2002年以来没有建成运营的新增供应，新建写字楼项目也应多种原因，处于停工或者闲置状态； 外高桥写字楼入住率相对较低，年平均入住率只有40%左右，与近年来上海写字楼的市场表现明显不同； 外高桥区域企业多为仓储物流、加工制造，对写字楼的需求较小，或者在仓储、厂房等物业内解决办公物业，另外，一部分贸易类企业对写字楼有一定需求，但是需求面积均较小。;办公市场的定位小结;2.3酒店/公寓市场分析及定位;2.3酒店/公寓市场分析及定位;;五星级酒店平均入住率总体好于四星级酒店； 近两年四五星级酒店入住率略呈下降趋势，此趋势与近四五星级酒店大量供应有一定关系； 高星级酒店房价呈明显的季节性波动，但整体呈上升趋势。;区域内企业的不同性质决定其酒店需求量及档次;本案可以在布局中引入部分经济型酒店类物业，从市场情况来看，未来可作为产权式酒店或酒店式公寓出售。 在项目前期商业开发阶段，可以作为整盘档次提升器，拉升其他物业价值。;酒店配套建议;”概念化公寓“市场的研究;浦东公寓市场目前供求平衡;2.3酒店/公寓市场分析及定位;第三部分 产品概念及规划建议;我们的方向在哪里? ;3.1商业模型借鉴;黄色区域：两栋大楼都为27层，-1-3层为商用，4-27层为酒店式公寓及酒店，总面积为45000㎡。 蓝色区域：办公大楼，5-10层。总面积为5800㎡。 裙房分别为3层和4层。左侧的裙房为4F，靠右的为3F。;3.2整盘概念构想;3.2整盘概念构想;部落格：根据裙房室内街区分割，形成“Block”（街区）格局，融入网络科技概念，体现企业总部经济的行业属性。 LIVINGMALL：生活广场，定位偏重社区服务功能，网罗以家庭???单位的消费群体。 ;（主要针对自留办公物业）;3.2整盘概念构想;各项商业配比及面积 （按3.68万平方商业面积计）;科技主题大型中庭广场;3.3业态布局架构;外立面及建筑造型建议;星光硅谷代理金额估计值;第四部分 成本估算与财务分析;感谢聆听！THANK YOU