2010年南京中粮彩云居项目营销策划案.ppt

中粮除了粮食， 还有什么？;彩云之上有什么？;一切请听下回分晓！;登场;中粮-彩云居;审题;破题;;;;从07年9.27到10年4.15 胳膊与大腿之争推动成长;PK大会;总经理要让总理开心;政策不可违 趋势不可逆 刚需不可背;;我 们 的 九 龙 湖;1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4、东山板块板块 5、九龙湖板块 6、科学园板块 7、汤山麒麟板块;主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎 已类主城化;1990年 起步;——金带：地铁1号南延线推动服务业发展轴线贯通，成为联系东西片区发展的金带；——绿廊：秦淮河及其蓝线范围，是游憩观光、休闲娱乐的功能轴线，也是联系各个片区发展的绿色景观轴线；——纽结中心：跨秦淮河两岸的多个公共中心形成强核，由功能和特征明显的四个中心构成：服务整个江宁区的天印公园行政中心，百家湖北侧的河定桥低成本商务中心、杨家圩文化中心、百家湖东侧的凤凰港商业休闲中心。此外，铁路南京南站及站南地区形成的北核，打造成集交通枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸服务为一体的都市区级中心，成为缝合主城区和东山新市区的纽结中心。——RBD网络：交通枢纽、物流、文化休闲、商业、商务、商贸、行政事务管理等功能的各个中心组成网络化的都市区RBD;板块;江宁开发区已成为南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地，吸引来自美国、日本、瑞典、德国、澳大利亚、英国、法国、意大利、加拿大、菲律宾、新加坡、韩国、台湾、香港等21个国家和地区的1800多个项目进区落户，到位外资超过20亿美元，投资额在千万美元以上的大项目有220个，世界排名前500强的企业中已有28家进区。而九龙湖板块就涵盖了汽车制造业、电子信息产业、进出口加工业、教育产业、织科技工业园等众多领域的产业群。;区位价值判研小结 1、从中长期发展来看，九龙湖自然生态环境、地铁3号线利好、青奥会利好、品牌开发商进驻等可推助板块发展； 2、板块边缘性强，板块能级一般； 3、目前基本生活配套档次一般，休闲娱乐购物等配套较弱； 4、机场高速/双龙大道高架，区内及市内公交能实现与主城对接； 5、产业链形成巨大中高端消费力，但已经得到一定释放。;;北侧新城规划混合用地;东南大学九龙湖校区/南师附中以/清水亭中小学;在南京，难得山水相映成趣之地 除却玄武湖与紫金山，便属九龙湖和方山;;地铁3号线吉印大道站 双龙大道和吉印大道交界位置 2014年青奥会前通车;江宁地铁沿线在售或即将上市楼盘;医疗： 紧邻三级甲等医院同仁医院，九龙湖板块有百家湖社区卫生服务中心等； 商业： 依靠殷巷商贸中心，超市菜场邮局电信等基本齐全，但休闲娱乐配套弱。;优势（S） 地铁领衔优秀交通 品牌（不足以KO） 自然生态资源 产品面积适销对路（有趋同）;;项 目 周 边 楼 盘 分 布 图;万科·金域蓝湾;地址：清水亭东路158号 类型：16栋11层小高层，3栋31层的高层住宅 占地面积：13.4万平米 建筑面积：24.1万平米 总户数：1720户 建筑容积率：2.0 绿化率：50.1% 项目定位：宜居生态社区 商业配套：两栋商业中心/1栋办公综合楼及幼儿园;项目地址：江宁区双龙大道以东、清水亭东路以北 产品类型： 8幢16~18层高层住宅 占地面积：66590平米 建筑面积：160180平米 总户数：1090户 建筑容积率：1.8绿化率：47.3% 主力户型：70-140平米 项目定位：精致生活型城市高尚住宅社区 推售动向：推售时间：2010年7-8月，1-3栋共359套;项目地址：江宁开发区诚信大道以北，清水亭东路以西 产品类型：住宅 占地面积： 4.75万平米 建筑面积： 11.4万平米 总户数：816 建筑容积率：2.0绿化率：40% 项目定位：后现代主义生活社区 主力户型： 85-125平米 推售时间：2010年10月左右 ;项目名称;值得关注的二手房市场;区域竞争楼盘综述;;户型;;中 粮;源于玲珑 止于精致;精致;核心精神萃取：亲和;核心精神萃取衍发： 8大亲和，无处不在。;中粮品牌 值得信赖;富有参与性的水 与九龙湖交相辉映;镇园之宝 蓬勃生机的植物，层次丰富，适当设计一些缓坡，层次更丰富 ;垃圾桶也是一簇小景;儿童游乐场 妈妈聊天空间 宝宝可以爬的树……;邻里之间有故事……;入口做的精致是面子 弱化来自吉印大道的噪音 墙体组合吸音工艺;标准动作——南北通透，全明设计 加分动作;童真功能：亲子乐园 儿童才艺室 琴房 健身功能：概念篮球 乒乓球 健身房 桌球 社交功能：餐厅酒店 中西简餐 书吧 咖啡厅 快餐店 携老功能：医疗室 棋牌室 药店 洗衣房 家政服务 休闲功能：美容美发 足疗保健 spa中心 洗浴中心;;成长中的社会