2013年广州楼市分析及2014年预测：开发投资大幅提升土地市场火爆，预计2014年楼价略增.docxVIP

2013年，广州房地产市场延续2012年下半年的回暖势头，自住性需求不断释放，改善性需求持续增加，市场整体发展良好。预计2014年广州新建商品房市场将“高位徘徊、略有升温”。其中，上半年楼市因供求相对平衡，楼市博弈依然存在，故楼市可能出现“价量均高位徘徊”；下半年因新增供应量增加，预计楼价略有增长，但涨幅预计略低于2013年。 一、土地市场 (一)成交火爆 2013年，广州房地产市场用地成交120宗，总成交用地面积625．55万平方米，成交总金额607．25亿元，成交面积与金额同比分别增长 91．4％和182．7％。其中，商品住宅用地成交18宗，占地面积为124．84万平方米，占整个土地成交的20．0％，成交金额252．27亿元；商服用地成交38宗，占地面积为135．23万平方米，占总成交用地面积的21．6％；工业用地成交64宗，占地面积365．48万平方米，占土地总成交面积的 58．4％。 全市房地产市场用地成交的平均楼面地价为3800元/平方米，同比增长17％，其中以商品住宅用地平均楼面地价8060元/平方米最高，同比 2012年增长11．1％。全市房地产市场用地成交的整体溢价率为20．8％。溢价率最高达152．9％，溢价率在100％-200％的有2宗，在50％- 100％以内的共6宗，在50％以内的共21宗，其余为挂牌起始价成交。 从2013年广州商品住宅用地溢价率情况看，整体溢价率为 34．0％，其中6宗以挂牌起始价成交，其余溢价成交，溢价率超过 50％的有1宗，溢价率在50％以内的有11宗。 (二)金融城土地受热捧 最受关注的区域是天河金融城。全年两场金融城土地出让地块7宗，出让金额累计达186．68亿元，占广州房地产市场用地出让总金额的30．7％。最高楼面地价从2月初的11101元/平方米到8月底的 14847元/平方米，仅半年最高楼面地价就增长了3746元/平方米，增幅超过33．7％。 (三)商品住房用地采取新的出让方式 住宅用地出让按“限制地价、竞配建保障住房”方式出让，即竞买报价达到封顶限价后，竞价方式转为竞配建保障性住房，最终报出配建面积最大者为竞得人，而开发商配建的保障房要无偿移交给住房保障办。1—12月广州市公开出让商品住宅用地配建保障性住房面积达33．9万平方米。 (四)多宗市中心??质地块未如期推出 对比广州市《2013年经营性用地供地蓝皮书》与实际供应，发现包括市中心“靓地”在内的多宗地块没有推出。其中，商品住宅用地包括天河的奥体新城地块、白云的白云新城地块、荔湾的广钢地块、海珠的广纸地块、黄埔的阀门厂地块以及被中止出让的番禺钟村汉溪居住地块等，商业用地则包括金融城地块，还有白云、荔湾、海珠、花都地区的多宗优质地块。 二、新建商品房市场 (一)商品房开工面积放量，竣工面积缩量 2013年，广州商品房新开工面积2202．36万平方米，同比增速从2012年的负值(-26．7％)迅速攀升至41．7％。其中，新建商品住宅新开工面积1376．09万平方米，同比增长40．4％。2013年广州新建商品房市场整体稳定，房企开工面积放量。 商品房竣工面积1141．30万平方米，低于上年同期水平，同比减少11．6％；其中，新建商品住宅竣工面积709．60万平方米，同比下降 11．4％。2013年竣工面积缩量的原因是房企对后市抱有观望态度。 (二)供应集中在下半年且同比减少 2013年，广州市新建商品房批售面积909．19万平方米，同比减少3．5％，环比上半年大增136．5％。其中，新建商品住宅批售面积 710．23万平方米，同比减少10．9％，环比上半年增长115．6％。数据显示，新建商品房的供应主要集中在下半年。 从各区新建商品住宅供应分布情况看，花都区和番禺区依然是主力区域，新增供应量较大，分别是：花都区168．51万平方米，占全市商品住宅总供应量的23．7％；番禺区156．74万平方米，占全市总供应量的22．1％。其次是南沙区，新增供应量有123．89万平方米，占全市总供应量的17．4％；黄埔区和越秀区新增供应量最少，分别有3．70万平方米、8．37万平方米，仅占全市总供应量的0．5％和1．2％。 (三)新建商品房成交量略超前三年的平均水平 2013年，广州市新建商品房成交总面积897．24万平方米，环比上半年增长83．4％，同比减少7．4％。其中，新建商品住宅总成交面积709．43万平方米，同比减少7．6％，环比上半年增加80．3％。在经历2011年限购令成交大跌和2012年市场全面快速回暖之后，2013年广州市成交量逐步恢复平稳，全年成交量略超前三年的平均水平 (844．46万平方米)。 从新建商品住宅的区域成交来看，花都、番禺两区的成交量最大，两区共成交350．8